1983年興建的香港大埔宏福苑,因整修八座31層的住宅,於11月26日發生五級大火,造成4,000餘居民中,159人罹難。42年的大樓,維修是必要的,但從這次事件也給我們一些啟示。目前台灣住宅中,屋齡50年以上占比達14.8%,因而如何加速老屋重建,以避免類似宏福苑的重大災難,是政府應正視的議題。
根據「都更條例」及「危老條例」,政府提供老屋重建容積獎勵措施,惟成效不彰。截至今年第2季為止,全台屋齡50年以上的住宅達139.4萬戶,但去年住宅拆除戶數只有3,753戶,故預估需要花費372年才能將其全數重建。
老屋所有權人是否參與重建,取決於年齡、所得及擁有住宅數。一般而言,年紀愈輕者,從老屋重建享受到的利益愈久,故參與誘因愈強。所得愈高者,愈能透過租房或買房,以度過重建期間所帶來的不便。而擁有多戶住宅者,會較僅擁有一戶住宅者,更有誘因參與重建。
然而,目前我國老人較年輕人擁有更多住宅、國人薪資偏低,以及多數國人僅擁有一戶住宅,導致國人參與老屋重建的意願低落。首先,去年我國65歲以上老人占比為19.2%,但卻擁有35.5%的住宅。又由於這些老人家戶,有76%並無年輕成員,故更易排斥重建。其次,今年第2季我國中位數住宅總價相對中位數家戶年可支配所得的所謂「房價所得比」為9.9倍,遠超過世界銀行認為房價為可負擔的六倍門檻。最後,擁有住宅的國人中,有88%僅擁有一戶,故易拒絕重建。
雖然上述人口統計的相關數據不利於推動老屋重建,但政府在未來修訂都更條例及危老條例時,可透過一些獎勵或懲罰措施,來激勵民眾參與。首先,可降低老屋重建的同意門檻。目前依個案條件不同,都更條例有規定75%或80%的同意門檻,而危老重建的門檻則為100%。由於老屋重建後,會帶來舒適及安全的居住環境,故政府可考慮將都更同意門檻下調5%,以及危老重建同意門檻下調10%。
其次,可上調容積獎勵百分比。根據過去實施危老條例的經驗,降低容積獎勵會抑制民眾參與誘因。以台北市為例,在2020年容積獎勵為10%時,核准案件為298件。不過,隨著獎勵比率從2021年至2024年逐漸下調至8%、6%、4%及2%,核准案件也分別下降至210、152、96及77件。此外,在實施危老條例的這段期間,台北市政府給予參與民眾最高40%的容積獎勵。因此,政府可考慮將此上限再增加5%或10%。
第三,政府可租用建商未售出的新成屋為中繼宅,並安排老人優先入住。去年底國內五年內待售新成屋的數量達11.1萬戶,故政府可租用這些新屋為中繼宅。政府可提供市場租金給參與建商,但對承租人給予九折優惠,並由政府吸收10%租金。由於老人多寧可固守家園,也不願和仲介商討租賃事宜,故政府宜優先安排老人入住中繼宅。
最後,政府可透過提高防火與耐震能力評估檢查的標準及頻率的措施,強制更多高風險的老屋進行重建。目前法規要求921地震前取得建照的住宅,每兩年須進行耐震能力檢測。由於921地震發生在26年前,故台灣未來也很可能再度出現類似的大地震。因此,政府可考慮要求屋齡40年以上的住宅年年進行防火與耐震能力檢測,並提高通過的門檻。
最近政府擬對都更條例及危老條例進行修法,惟方向偏離上述四項建議。在都更方面,以往民眾極少選擇的自主都更,卻變成政府推動的主軸。在危老條例方面,政府既想降低容積獎勵,也想推動和危老重建具替代性的老屋延壽政策。一旦政府朝這些方向修法,則老屋重建之路可能更加遙不可及。