房市反轉已進入第三年，2016年的房屋移轉棟數再創新低，不到25萬棟。而房市領頭羊的豪宅，2016年一整年，跌價幅度更高達8％，總價台幣7000萬元以上的前十名指標性豪宅，價格平均下殺兩成。 然而，就在房地產市場全面下跌時，卻有一類資產一枝獨秀，漲勢、交易熱度依舊驚人，那就是「工業用地」。 工業地爆量飆漲 桃市第一 依據內政部「都市地價指數」，工業區土地近五年漲幅最高的前三名，分別為漲8.4％的桃園市、漲7.3％的新北市、與漲6.7％的台南市。 若進一步比較，會發現從2014年房地產市場反轉以來，「工業區」的地價漲幅甚至領先「住宅區」與「商業區」。 世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶指出，以地價漲最兇的桃園市和新北市來比較，兩市在2014∼2016年的工業區地價漲幅分別是9.5％和5.4％，皆顯著高於該地區的住宅與商業區土地。 其中，工業用地漲幅最高的城鎮就是桃園市的中壢區，過去五年的年成長率可達到15.6％。 「我在這行業20、30年，從來沒見過工業用地飆漲成這樣，2016年交易又爆大量，看來行情也到頂了！」征戰房地產市場多年的戴德梁行總經理顏炳立，也感到不可思議。 他回憶，20多年前做土地估價時，楊梅工業土地一坪不過幾千元，但現在約13萬元；中壢20年前不過一坪一萬元，現在卻約27萬元，漲幅動輒20∼30倍。 顏炳立以中壢工業土地來算，一坪價格若開到30萬元，那根本不該蓋工廠，而是該往上蓋、做廠辦大樓才划算。 新北、台北廠辦需求更大 問題是，桃園、中壢一帶根本沒有廠辦市場，新北、台北等都會地區才有廠辦需求。 他觀察，「內科工二」土地一坪不過90∼100萬，五股工業園區的容積率差不多，竟也賣到100萬，買家一定選台北市的土地，因為才有廠辦大樓的市場。 「太離譜了，新北市與台北市差這樣多，卻敢賣一樣價錢，這不是炒作是什麼？」 他批評，土地價格約占蓋廠總成本的1／10，工廠占地又大，動輒3000∼5000坪，若一坪土地兩、三萬元，還算合理。但如今一坪土地飆漲至20∼30萬元，5000坪的廠房，土地就要十多億元，對做實業生產的企業主而言，哪有利潤可言？ 然而，2016年的工業用地卻爆出大量，在住宅與商業用地一片慘兮兮中，獨挑大梁。 根據戴德梁行統計，2016年的土地交易僅約891億元，跌破千億大關，不僅創下金融海嘯以來新低，更跌破10年均量。 北投區豐年段翻身「地王」 不過，翻開2016年「十大土地交易」名單，卻有六成屬工業區土地。其中「地王」、交易金額之冠在北投區豐年段的上千坪工業土地，總價為78.31億元，一坪約68萬元。 檢視公開發行公司（每單筆交易金額達三億元以上才列入統計）的工業土地交易，去年也爆出大量，達420億元，遠遠超出過去每年約200億元的交易均量，是翻倍的驚人成長。
從台北市中心驅車往瑞芳方向，走62快速道路，自四腳亭交流道下來，不到一小時，就能繞進一個占地15萬坪的物流基地。堡壘般高聳的水泥牆面上高掛著品牌：LOGISTIC REPUBLIC「物流共和國」。 這裡是全台第一個符合環保規章的現代化智慧物流園區，2014年啟用，由國泰金控投資成立的「永聯物流開發」，統整物流園區的設施開發、物流、金流與資訊流，號稱台灣第一家專業的物流地產開發公司。 永聯物流開發計畫在台灣砸300億元，開發共35萬坪倉儲空間的物流園區。至2018年預計將開發約15萬坪，未及目標的一半，未來仍會持續拓點。 急覓基地 要合法永續發展 然而，搭上電商經濟特快車的永聯物流，即便想投資台灣、擴增版圖，卻已碰到一大難題：找不到地。「我們想要打造智慧物流園區，需要的地，是能永續發展的合法基地！」永聯物流董事總經理張建泰指出，過去物流公司常找塊地就蓋倉儲，違法鐵皮屋多的是，業界有超過七成的倉儲空間都非合法，也埋下工安、環保等未爆彈。 他觀察，物流業近年正歷經一波結構性的大轉型，國際業者來台，但卻常找不到合乎國際物流標準的智慧倉儲空間。 但打造好的物流園區，首先要有一塊夠大的好基地。 目前永聯的每個園區，最小者如「大園園區」，也有1萬3000餘坪，而台北園區的瑞芳基地更有15萬坪，其中倉儲空間占地約8萬坪，已開發5萬坪。 2013年國泰人壽砸下60億元購買前，這塊能遙望當年全球第七大運輸港「基隆港」的瑞芳基地，本想做為貨櫃集散中心，但隨基隆港沒落，一閒置竟30年。 張建泰的家族「三星營造」是此地持股40％的最大股東，不斷為這塊無法開發的荒地尋找最佳用途，最後賣給國泰人壽。 目前，永聯物流開發與國泰集團的合作模式正是由國泰人壽出資買地，再回租給永聯當「二房東」，轉租給需要倉儲的品牌商或物流商。國泰人壽曾評估，與永聯合作的物流園區租金報酬率可達4％，已大幅超過金管會要求壽險業投資商用不動產的最低年化收益率2.345％。 目前永聯與國泰人壽仍積極找地，將所有合法的工業用地都列入考慮，但飆漲的工業區地價，卻讓他們買不下手。 「常有客戶希望我們在鄰近桃園航空城的青埔蓋園區，靠機場最近，可就近運輸，但地價已炒這麼高，怎麼買？」張建泰苦笑說，他現在出去找地都不敢聲張，很怕地主坐地起價。 地價炒高，又動輒需萬坪以上土地，總價自然高，張建泰已將眼光放在東南亞國家，不急著在台灣找地。「一條新鮮的魚，最好吃生魚片，而不是用來煮湯！」1973年生的張建泰有一個「最適原則」：所有事物都應依其特性，將之發揮得適才適所。地價該合乎最適原則，物流園區開發也是如此。 本身是哥倫比亞大學工學碩士的張建泰，為了鑽研物流規劃，還就讀史丹佛大學商學碩士與哈佛大學設計碩士。 站在台北物流園區的進口商品物流中心二樓，他指著一旁可容40呎貨櫃車開進來的坡道與寬闊路幅，表示如此的空間設計讓二樓可當一樓用，既便利客戶，租金又可比照一樓行情。 再往另一棟開發中的建物走去，將有全台灣第一座專為紅酒設計的自動化倉儲，將能整合軟、硬體系統，將人力降到最低；未來還能進一步結合大數據、人工智慧和物聯網。
還記得雲林曾有一個「絲織專業區」？當初，這個旨在提升台灣紡織產業而設立的專區，2002年園區開發後，卻長期閒置，苦等不到紡織業者進駐，遭人詬病「紡織專區竟無紡織廠」。 如今，15年過去了，當年的絲織專區早已轉型，換了個新名字：「竹圍子區」，與西邊的「大北勢區」、東邊的「石榴班區」，連結成「雲林科技工業區」。 然而，三區之中占地最大、269公頃的竹圍子區，雖然不再只招收紡織業，但偌大園區依舊空蕩蕩，閒置率高達41％，居全國工業園區之冠！反觀一旁「大北勢區」閒置率只約4％。 占地20公頃 已閒置十多年 走進將近一半面積未建廠的「竹圍子區」，不時可見一塊塊素地上插著「售地」招牌，兜售的坪數一塊比一塊大，動輒數千、甚至數萬坪。 「這裡不是工業區嗎？怎麼這塊地沒蓋工廠，反而長著一大片森林？」拐進一個路口，訪客往往驚訝發現一片已不足以用「雜草叢生」形容的荒地，放眼所及，除了雜草，還有樹林，高度已超過一層樓。 由於樹已長得高大粗壯，工業區的人們乾脆叫它「豆豆龍的家」，好像這裡是隨時會有龍貓跑出來的神祕基地。 原來，這塊地屬於中國人纖，占地20公頃，但已閒置十多年，長年名列工業局「十大閒置土地」的亞軍。 為何買了地卻不蓋廠？ 其實，最初該區是由加工出口區管理處委託民間的台灣絲織公司開發，加工出口區後來甚至入股台灣絲織公司。台灣絲織公司的原始股東，大多是紡織業者，中國人纖就是其中之一，成為第一批認購土地的業者。 股東賣地走人 延宕建廠 只是，後來絲織專區推動不順，不少大股東乾脆賣地走人；沒賣的，也一再延宕建廠計畫，任由土地荒涼。 竹圍子區改由工業局接手之後，也轉型不再定調紡織聚落，目前該區只有「利勤」一家紡織廠、一個紡織研究所，與原本定位相關。 「很可惜，沒有發展起來，否則今天台灣紡織業的面貌可能很不一樣！」擔任絲織專區開發案的發包召集人、榮鑫集團總經理李麗裕說，當初他精省成本，一坪土地只賣約1.2萬，比鄰近工業區少了近一半，希望增加進駐意願。 但這個被李麗裕視為生涯代表作的開發案，成功銷售出土地，但產業卻沒發展，經過十年等待，連他自己也把手上土地賣掉，「那些大範圍認購，又不蓋廠房的股東，不是炒作是什麼？」他不禁批評。
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