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2015/03/12 第226期 | 訂閱/退訂 | 看歷史報份 | Money 錢雜誌
Money Talks 話題 童再興:新房地稅時代的最後投資機會
 
Money Learning 教戰 理柏觀點:歐元貶 歐債基金最受傷
 
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童再興:新房地稅時代的最後投資機會
撰文/童再興/ Money錢雜誌
喧嚷多時的房地合一稅,終於搬上政府議程,今年可望完成立法,明年施行。朝野不同聲音,正在最後衝刺拔河,結果是重稅是輕稅,勢將影響房市的榮枯、營建股的漲跌,也牽動個人「理房」之道。

受到房地合一稅、房屋持有稅大幅提高以及選舉衝擊,去年全台房屋交易量僅32.5萬件,創下12年來新低,年衰退13.8%,低於2003年SARS、2008年金融海嘯、2011年奢侈稅的年度量,房仲業估計關了3000店,房價也癱軟走跌,可謂是房市冰河年,也可見房地合一稅的衝擊力之大。

農曆年前,財政部正式公布房地合一稅草案,財政部長張盛和標舉「打炒房,不打房」及「居住正義兼顧經濟發展」的政策目的,新版納入「不溯及既往」、「自住宅4千萬起徵門檻」及「17%稅率」,輕稅簡政降低了衝擊面,隔日營建股大漲,房屋業者稱讚,看屋人潮也漸回溫。不過,反對聲、重稅聲仍是不絕於耳,民進黨主席蔡英文已表態反對,最終立法院有可能比財政部版本加重稅一些,才會過關。

其實,在政府政策打壓下,台灣房市去年已經空前寒冷,房價也開始下跌,市場預期心理已由看漲轉向看跌。此時此刻推出房地合一稅,即使屬輕稅,未來台灣房價也將進入向下調整期。不管如何,就國家經濟總體考量,房市怕沒量,不怕跌價。房地合一稅是輕是重,朝野皆應今年通過。解除這顆重大的未爆彈,早日讓房市回歸正常之路。

房價進入10年整理期

人的一生,有3至5次機會遇到房地產大漲波,每波漲價所得的獲利所得,往往高於一生的儲蓄。錯失一次,便少了一次財富大增的機會。房價大漲,往往「製造」出大量中產階級,台灣如此,大陸更造就了上億個中產階級。這種機會是公平的,高薪低薪的人都有同樣的機會。因此,房地產決策是人們一生最重要的理財課題。日前在一次餐會中,一位高所得的金融界高階主管,慨歎自己太保守,已經錯失了這次房價10年大漲機會。筆者安慰他別氣餒,未來還有幾次機會,只不過至少要等5年之後,甚至10年之後。

若說奢侈稅是房價高漲的警示燈,房地合一稅則是房價回落的告示牌。台灣自住率已高達85%,空屋率約20%,估計有160萬戶。而年輕世代少子化,即將使台灣人口負成長,加上邁入老齡社會,老年購屋需求不如年輕人,長期供需曲線已不利於房價上漲。同時,人口向都市集中的都會化運動,往往造成全球都市房市飆漲。而台灣都會化已超過半個世紀,經濟也走過了高度成長期,上一波房價大漲後的整理期,超過10年之久,預料此次房價回檔期也不會短於10年。

房地產不再是未來5至10年好的投資增富工具,尤其高價豪宅在政策箝制之下,購買需求大減,持有稅又大增,未來5年會是房價下跌的主力。自住需求的購屋族可以好整以暇,耐心等待「慢買點」。慢買點就是購房的剛性需求出現時,包括結婚、生子、子女就學或小換大等時候,否則仍是以儲蓄茲生利息,積累購屋自備款為宜。租房還是買房較划算?買房的試算公式可以是:6成房價貸款金額×房貸利率<房租年租金,房貸利息越小於租金,代表買房越划算。例如房價2000萬元,6成房貸是1200萬元,而房貸利率2.3%,月繳利息支出2.2萬元,若房租高於2.2萬元,買房較划算。

房地合一稅若通過實施之後,有房族便須思考新節稅之道,尤其是多房族,面臨房價長期看跌的新形勢,多餘之屋該賣掉較划算?還是不賣較划算?考量的關鍵在於有無房貸。如果仍有房貸,利息支出會不斷減損你的資產總值;反之,賣掉後的自有金額,放銀行定存生息,可以幫你增加財富。

營建股還有最後一波行情

房地合一稅若通過實施,對房市的福音,將是成交量解凍,房地產業的營收可望增長。因此,營建及房仲股今年有更大的補漲機會,而年底總統選戰開打的第4季之前,上漲的機會更大。

2011年奢侈稅一喊出,營建股價便陷入長達4年的盤局,遠遜於加權指數的漲升幅度。馬年營建股指數下跌9.3%,大盤指數卻上漲12.6%,因此羊年營建股本來就有補漲潛力,當財政部新版房地合一稅出爐,營建股更以利空出盡而大漲。

論去年營建股獲利十分亮眼,營收、獲利及EPS三冠王的興富發(2542),去年每股稅後盈餘(EPS)上看12元,股價卻只有66元,本益比僅5倍多;冠德(2520)也是營收獲利刷新史上新高,EPS挑戰7元,股價卻是29元;高雄建商聯上(4113)EPS也有6元實力,股價更低到22元。去年營建股至少10家營收獲利創歷史新高,股價卻在低檔起伏,孤獨沒人愛。

由於台灣房市以預售屋為主,業界從銷售到交屋可以認列營收,平均有2年時差。去年房建股營收主要反應2012年的業績,今年將反應2013年的業績,營收仍將處於高基期,直到明年才會反應悽慘的2014年業績。因此,去年高EPS、高股利的營建股,今年營收仍佳,大有反彈補漲的機會。而房建股這波「有基」之彈,或許是台灣過去10年房市大多頭的最後一波投資獲利機會。

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理柏觀點:歐元貶 歐債基金最受傷
撰文/馮志源/ Money錢雜誌
歐洲QE引發全球央行競相降息,匯率大幅波動,熱錢到處流動。股市雖上漲以對,但因歐元大貶,歐洲債券基金及貨幣基金報酬率皆遭嚴重侵蝕。

歐洲央行(ECB)的量化寬鬆(QE)政策於1月22日正式推出,計畫在2016年9月前每月購買600億歐元債券,總規模至少1.1兆歐元,超乎市場預期,引發全球股匯市大震盪。

雖然各界對於歐洲QE 能提振經濟的實際效果多所質疑,不過歐元短期大貶,中長期貶勢仍將延續,歐洲債券及貨幣型基金受害程度相對較大,歐洲相關股票型基金則因熱錢湧入相對受益。

歐洲推QE 全球股市漲聲以對

歐洲央行的量化寬鬆其實早有跡可循,特別是歐元區2014年12月CPI 較前一年同期下降0.2%,意味歐元區正式進入通縮。在歐洲央行推出QE 前一周,瑞士央行正冷不防宣布放棄1.2的歐元兌瑞郎匯率下限,同時降息至負0.75%,此舉一出,市場措手不及,歐元匯價大幅下跌,歐元兌瑞士法郎大跌13.5%,瑞士法郎兌美元則上漲逾20%,華爾街投資銀行損失極為慘重。

不過,歐元區量化寬鬆正式推出後,全球股市倒是不約而同全數以漲聲回應,對股市的資金挹注效果極為明顯。根據湯森路透(ThomsonReuters) 的統計, 自1 月22日歐洲央行推出QE 以來, 截至2 月11日為止, 歐洲主要股市均呈樂觀漲勢,瑞士股市漲幅高達7.23%, 德國股市漲3.03%、法國股市漲2.78%、英國股市漲0.32%,同時根據理柏*(Lipper)統計,歐洲相關的股票型基金平均績效表現,普遍優於債券型與貨幣型基金。

相對於股市的樂觀,債市部分反見隱憂,原本在低違約率及低利率的環境下,投資人願意承受較高風險以換取較高的利息收入。正常來說,歐元區的投資人固然盡享債券的利息及資本利得,但對國內投資人普遍均以台幣投資來說,則要承受歐元匯率貶值風險。

歐元貶不停 歐債基金報酬遭侵蝕

歐洲的量化寬鬆政策與升息在即的美國形成強烈對比,歐元兌美元匯率今年以來已下跌了近7%,台幣相對美元貶值幅度較輕,歐債基金的績效幾乎全被匯率侵蝕,甚至還反向倒貼,貨幣型基金受害程度更為明顯,歐元貨幣基金今年以來的平均績效已大跌逾7%。

相比歐債,美國債券則較具吸引力,美國公債殖利率雖仍處低檔水準,但目前10年期公債殖利率已回升至2%,遠高於歐洲公債,美國投資級別公司債的平均債券殖利率亦比歐洲高,因此美國公債及高收益債相對受市場資金青睞,這也是歐債基金表現遠不如歐股基金的原因之一。

此外,德國10年期公債殖利率首度降到比日本10年期公債殖利率還低的水準。德國10年期公債殖利率自2011年歐債危機爆發後已下跌逾3%,歐元區公債殖利率低落已被視為歐元區恐陷入「日本化」經濟停滯的危機,為歐洲經濟復甦再添變數。

多國相繼降息 貨幣戰一觸即發

歐洲央行推QE 現已掀起全球各國央行降息狂潮,包括印度、瑞士、埃及、丹麥、土耳其、加拿大央行均相繼降息,中國央行亦調低存款準備率,未來仍有機會加入降息行列,全球貨幣戰一觸即發。其中,丹麥央行今年以來更已出現四度降息,並動用一系列的措施來阻升克朗匯率,希望壓低長期公債殖利率,對抗熱錢湧入,以捍衛丹麥克朗釘住歐元的匯率政策。

區經濟的頹勢。就利率的效果而言,市場評估,美國聯準會推出QE、QE2及QE3時,美國10年期公債殖利率分別為2.9%、2.8%及1.6%,均遠高於歐洲QE 推出前歐元區0.5% 的水準,刺激空間相對受限。

不過,從市場資金流向來看,歐元區的QE 仍將推動大規模的全球熱錢流動,具有基本面的亞洲新興市場短期明顯受惠,但中長期而言,由於未來有美國升息的不確定因素,投資人仍宜留意股匯市未來的鉅幅波動。

全球央行競相降息,代表全球經濟復甦增長仍多所疑慮,國際貨幣基金(IMF)今年1月所發布最新的《世界經濟展望》報告,亦將全球2015年經濟增長預測從3.8% 下調至3.5%,降幅創近3年之最,歐元區2015年GDP 增長預測亦從1.3% 下調至1.2%,重要成員國德國今年經濟增長1.3%、法國0.9%,義大利則為0.4%

目前全球市場均高度期待歐洲QE 能否如同2012年9月美國聯準會接連推出QE 般,扭轉歐元區經濟的頹勢。就利率的效果而言,市場評估,美國聯準會推出QE、QE2及QE3時,美國10年期公債殖利率分別為2.9%、2.8%及1.6%,均遠高於歐洲QE 推出前歐元區0.5% 的水準,刺激空間相對受限。

不過,從市場資金流向來看,歐元區的QE 仍將推動大規模的全球熱錢流動,具有基本面的亞洲新興市場短期明顯受惠,但中長期而言,由於未來有美國升息的不確定因素,投資人仍宜留意股匯市未來的鉅幅波動。

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