儘管新冠疫情繼續在全球肆虐,除了出口之外,台灣也有許多行業因而受到重創;但房價依然高攀不下,台灣的房價所得比連續三年向上攀升,已躋身全球前九名,成為民怨的首要淵藪。為此,政府推出「健全房地產措施」,中央銀行一年之內也三度打房;然而房價仍然持續升高,營建業者甚至高喊「房價愈打愈高」。當立委質詢央行總裁,「一般人都買得起房的價格,可否回去?」楊總裁坦言,「這目標太難了。」
讓人民買得起房,真有那麼難嗎?這當然不僅是央行的責任。因為這涉及整個政府的每一個環節。但最根本的,就是這個政府真正關心人民居住的權利,謀一枝棲、找一個遮風蔽雨的屋頂之疾苦,有決心穩定房價。
可悲的是,從過去卅年的歷史來看,答案十分明顯!但即使有心,就有可能讓房價回到一般人都買得起的水準嗎?答案也十分明確,端看主政者為與不為耳。眼前就有一個活生生的例證:我們亟欲追隨其腳步的先進國家德國,早達成這個目標。我們即使不才,只要模仿抄襲,也能克竟其功。
首先要做的,就是鄭重宣示,這個國家不容許炒作住房;不但公開對全民宣誓,而且竭盡全力將此入憲,並修法對炒作者加以嚴刑峻罰,除了鉅額罰款,重者還會鋃鐺入獄。
但對於如何判定炒作,就需要一個有效的監督機制,配合實價登錄制訂定恰如其分的訂價基準,與公正的評斷機構,使每個建商與售屋者皆知所遵循。
然後即可配合市場機制,努力達成供求平衡,一旦發現某區域房價有蠢動趨勢,即有效地調節供給,盡早消弭。為此政府必須掌握多元建屋管道,提升建屋彈性,寬鬆相關管制,以確保使命必達。
相對於供給,需求面更應合理抑制,設法消除投機性乃至投資性的不必要需求。此類需求源自兩個因素:一是預期房價將顯著上漲,而享受優於其他資金用途的報酬;一是租稅成本偏低,在相同的報酬下比其他收入更為划算。前者在上述各項措施發揮成效,使房價止漲乃至緩漲的情況下,即可達成。後者更為簡易,只要將房地產的持有稅及資本所得稅調整到與先進國家看齊,問題即可迎刃而解。
當房價趨於穩定,並且政府宣示堅持而恆久的決心加以維護時,一般家庭即無需身背重債含辛茹苦拚盡全力購買住房,因為早買晚買情況並無差別。此時住房的租賃價格也會隨之趨穩,尤其在監督機構的嚴正管制之下,房租也因消除炒作而達到合理水準。於是許多家庭會在健全的租屋市場中租屋而居,更無心急急買房。
不過,就目前名列前茅的房價所得比而言,維持穩定的房價必不能以此為基準。幸好在通膨的催動下,以美國為首的貨幣寬鬆與超低利率政策即將退場。當市場資金供給逐漸退回正常水準,利率持續攀升,全球房市泡沫破滅,房價自會重回合理水準;屆時再啟動上述機制,買得起的房價就回來了。(作者為經濟評論者)