當前房市面臨四大困境,而且近年來愈來愈惡化。最嚴重的問題是「高房價」,房價所得比不斷增加,大多數年輕人買不起房子;其次是「高空屋率」,許多人投資囤房,浪費資源,住房成為投資商品,炒房賺錢已為風潮;第三是「租屋□市」,租屋資訊不透明,房東普遍逃漏稅,弱勢族群租屋困難,租屋市場既不公平又沒有效率;第四是「低居住品質」,屋齡與設備老舊,居住空間狹小,都更整建維護不易。然而當前住房政策的最優先且投入最多資源與人力的是社宅興建,由於數量非常有限,且緩不濟急,再加上僅有四成社宅分配給弱勢族群,完全無助於解決上述困境。
其次,政府提供各種住房補貼政策,包括購屋優惠房貸、新青年安心成家方案、自用住宅貸款戶支持專案、包租代管和三百億擴大租金補貼專案等,但在缺乏有效抑制投資炒房及租屋黑市的配套措施下,反更穩固高房價與高房租的不當陷阱。
第三,政府致力推動都市更新和危老重建政策,以改善居住品質,應予肯定。唯過度強調容積獎勵與拆除重建措施,整建維護投入資源有限,再加上都更和危老政策的競合,引導地主只考量住房重建價值,忽略根本的都市與居住品質改善,反造成都更成效不如預期。
第四,面對高房價與投資炒房風潮的龐大壓力,政府過去不願積極推動,近期才通過「平均地權條例」和尚待審議的「囤房稅2.0條例」,企圖平息民怨。然而,雖然通過立法打炒房,但地方執行半年來,仍見投資炒房風潮,也未見政府積極處理,顯示上有政策,下有對策。更別提尚未立法通過的囤房稅,即便中央提高囤房稅率,地方卻不願檢討過低不合理的囤房稅基,如此能否達到抑制房市炒作,令人質疑。
面對大多數人民對居住困境的不滿與焦慮,顯示當前住房政策有檢討改進的空間。尤其各政黨面對居住正義議題,只局限在不斷增加社會住宅的興建數量,不但目標達成不易,也不能改善人民的住房困境,如此簡化的政見,能否獲得人民支持,值得深思。居住正義的改革,理想只是口號,實踐才是王道。我以為當前改革實踐的優先次序如下:
一、居住安心:健全房屋租買市場。買房不被騙、租屋有保障、居住確保安全。房市資訊透明可被信賴,業者有職業道德,政府首要發揮公權力整頓市場,獎優懲劣。當前「租屋□市」是最急迫應被解決的關鍵問題。
二、居住公平:住房去商品化。透過稅賦與金融改革,明顯區隔自住與非自住/投資的差別待遇,讓非自住/投資者的稅賦和金融都要付出較高成本,使之無利可圖,降低投資炒作誘因。當前囤房稅的稅基應逐步提高,接近市價水準。
三、居住保障:公平效率的租屋補貼。評估過去各種住宅補貼績效,重新檢討政府住宅補貼政策。將購屋補貼資源大量移轉至租屋補貼上,才符合公平正義原則。檢討住宅補貼目標是幫助多少「弱勢家戶」,而非興建多少「社會住宅」。
四、居住尊嚴:最低居住品質的保障和健檢與多元價值觀的都更。讓國人居住有尊嚴、居住健檢有保障,拆除重建與整建維護等多元都更模式,讓居民有多元價值選擇。