5月報稅季,去年若有出售中古豪宅,應留意申報規定,會計師提醒「實際利得為原則、設算利得為例外」,也就是說,民眾出售適用舊制房屋,只有當無法提出原始取得成本時,才能按財政部設算標準來計稅,不能任意選擇申報方式。
財政部表示,個人出售2015年12月31日前取得的房地,適用舊制課稅,僅房屋交易部分要課所得稅,土地部分免所得稅。應依規定計算財產交易所得,在過戶隔年5月一併申報綜所稅;至於出售2016年元旦後取得房地,屬於房地合一新制,則是在過戶次日起30日內申報,不須在5月報稅時申報。
安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻表示,財政部公布去年舊制房屋所得稅設算標準,分為豪宅、一般宅,其中豪宅影響特別顯著。出售房屋含車位成交總價達標,如台北市為6,000萬元、新北市為4,000萬元,其他四都及新竹縣市為3,000萬元,剩餘縣市為2,200萬元以上,即視為豪宅。
坪數價格也首次納入豪宅標準中,像是台北市每坪120萬元以上、新北市每坪75萬元以上、四都加新竹縣市50萬元以上,其餘縣市每坪35萬元以上,也同樣視為豪宅。
這類豪宅若無法提出原始取得成本,財政部規定應以總成交價為基準,按「房屋評定現值占土地公告現值與房屋評定現值合計」的比例,計算房屋歸屬收入,再以該金額的20%計為所得額。
若非屬豪宅且無法舉證原始取得成本,則改採房屋評定現值的既定比例來設算。
洪銘鴻提醒,財政部有提出設算標準,有種情況可能是設算所得比實際所得還划算,但記得應以「實際利得為原則、設算利得為例外」,不能任意選擇計稅方式,如果被國稅局查出實際取得成本,可能面臨補稅、處罰。
舉例來說,小明出售台北市松山區一處成交價1.5億元的房屋(適用舊制課稅),因超過6,000萬元門檻、屬豪宅,小明用財政部標準設算所得,其土地現值4,000萬元、房屋現值2,000萬元,房屋占房地比率為三分之一,因此有5,000萬元屬於房屋,再以20%獲利率計算,以1,000萬元計算所得。
但國稅局查到小明原始取得成本為6,000萬元,等於實際上是賺了9,000萬元,屬於房屋部分為三分之一,實際所得應為3,000萬元,因已查到實際利得,不能以財政部標準來設算,小明因此被國稅局補稅。
洪銘鴻提醒,許多民眾出售老宅時常遺失原始購屋資料,導致誤以為可採設算申報,其實,可以嘗試向原本的貸款銀行或建商查詢,找回原始資料,有助正確計算利得、避免錯誤申報挨罰。