當然，價格管制和禁止物價哄抬是有差別的，前者不考量市場的供需關係，片面訂定人為的價格上限；後者則禁止商家透過串通或操縱供應量來欺騙消費者，以套取不當利益。事實上，許多州都已頒布反物價哄抬的法律，如德州法律就禁止商家在自然災害期間「過度提高」食品和燃料的價格。上個月，美國司法部與加州等八個州，對RealPage提起反壟斷訴訟，指控該公司的房租定價軟體，讓房東們藉由共同演算法遂行私下串連、操弄房租，此案及時呼應了政府主動抑制物價哄抬的必要性與急迫性。

RealPage的房租定價軟體「YieldStar」，之前針對特定出租物件，房東必須以手動方式從公開資料庫中蒐集鄰近條件類似的房租價碼和租賃需求，將其消化分析後，再憑直覺估出最有利的租金設定。YieldStar將整個流程自動化，並號稱可算出能極大化租金收入和成功出租機率的租金值。原因有二：首先，它可以直接存取每個使用YieldStar的房東所握有的機敏性租賃需求和租金資訊。其次，它可以整合同一區域多個房東過去與現在的資料庫來訓練其人工智慧定價演算法，以估出市場可以接受的最高租金。RealPage宣稱，YieldStar的用戶比非用戶平均多了百分之三到七的收益，而且在某些大都會區域如西雅圖，超過七成以上公寓房租都由YieldStar定價。

然而這些租金增益，究竟是因為YieldStar具有更聰明的定價策略，還是因為YieldStar實際上替房東私下串通、哄抬房租？試想，假設同一地區大部分的房東都使用YieldStar，如果沒有惡意調漲租金，他們的房租收益怎麼可能在出租率尚未達百分之百的狀況下一起上升？

以往當市場上的龍頭廠商串通共謀漲價時，他們首先會聚在一起交換相關產品的產能價格機密，然後討論談判，最終達成規範各方產量與最終價格範圍的協議。由於YieldStar匯總了所有房東用戶的機密租賃資訊，以推算出能獲得最大化回報的租金定價，所以它讓用戶無須面對面開會就能實質串通，並且給了他們推卸法律責任的合理藉口。此外，YieldStar有時在租賃需求疲軟時仍執意維持高租金，甚至可以故意減少出租物件供應以提高租金，這些手法跟傳統惡意哄抬物價的手段毫無二致。

RealPage的房租定價能力源於它的市場主導地位，美國約有四成四的房租是由RealPage訂定。這次美國司法部對RealPage提起訴訟，主要目的不是為了保護RealPage的付費客戶（即房東），而是為了禁絕這種剝削租戶、哄抬物價的詐欺行為。事實上，卅年前美國的航空業就曾合謀串通來避免價格戰，雖然政府很快就禁止了這種做法，然而牽涉其中的一位程式員於二○○四年加入RealPage，便將這種伎倆引進房地產出租業。（作者為清華大學合聘教授）