新年（ 民國109 年，以下同）出售105年之前取得的房屋，適用舊制申報所得，今年5 月報繳綜合所得稅時須申報房屋交易所得。相對於房地合一新制，舊制僅有房屋部分是應稅，由於個人憑證可能保存不完整，無法申報房屋實際買進成本，因此個人申報財產交易所得時，可依照財政部發布之「109 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」（以下簡稱「計算規定」）設算所得。財政部日前發布109 年度「計算規定」的修正，增加各地區分級並調增計算標準1%~5%。
原則採核實 成本無法取得才採設算
「計算規定」第1 點，規定所得認定以核實為主，當實際買賣價格無法查到時（通常是成本較不易查到，也就是房屋買進的價格，例如合約已遺失），才能適用「計算規定」第2 點的設算所得。設算所得又可分為全部或部分設算－全部設算即是房屋現值×「計算規定」比率；部分設算僅適用於央行所定義之高價住宅，收入採核實，成本採設算，目前高價住宅可以房地總售出價格× 房地現值比×17%。「計算規定」理應歸納各種認定態樣及計算式，可惜並未將第1 點核實認定目前實務上之計算式列入，故整理房屋交易所得計算彙整。
費用可採分攤或歸屬 可爭取較有利者
核實認定原則上應以房屋賣出收入，減去房屋買進成本，再減去相關費用為房屋的財產交易所得。但實務上房屋收入或成本合約中未必全都載明房屋及土地個別價格，故財政部以發布83 年解釋及101 年補充解釋函令規定計算式。然而，101 令以計算房地所得總額再以出售時的房地現值比例計算房屋所得。但是，有些可明確歸屬於房屋的費用，例如契稅、購屋登記前房貸利息、增置改良修繕費等，若全數按房地比例分攤對納稅義務人未必有利。對於房屋相關費用較高者（例如契稅較高者），將歸屬於房屋的費用直接減除，所得會較低，對納稅義務人較有利。
將房屋相關費用採歸屬計算，而不是採分攤計算的方法，有個案已獲最高行政法院判決認同（註4）。因此納稅義務人可視自身個案情形，與稅局溝通以爭取權益。另一方面，若費用依性質歸屬的作法確實可行，建議財政部可於「計算規定」明確列出各項費用應如何歸屬，與其計算式，使「計算規定」完整涵蓋各種情形，有利納稅義務人遵循。
收到稅局輔導函 把握時間補報免罰
5 月報稅時，賣房適用舊制課稅的納稅義務人，申報房屋財產交易所得時，是否一定必須核實計算所得？若採設算所得，當稅局掌握到買進成本，要求納稅義務人補報時，是否會罰鍰？是納稅義務人最關心的議題。依照財政部「綜合所得稅預售屋及鉅額房地交易選案查核作業要點」規定，除經檢舉案件應依檢舉相關規定辦理外，請稅局於正式調查前，先發函輔導納稅義務人於期限內（原則上10 日）依法補報補繳免罰；未依前開規定補報補繳者，如經調查有所得稅法第110 條規定情事，應依規定核處。此實務做法，於日前稅局官員對媒體答覆，稱現階段仍會這樣做。
值得注意的是，由於稅局在正式調查前即會發出輔導函，納稅義務人收到輔導函的時點，是稅局查到成本前。而函文會要求提供相關文件，若納稅人誤解稅局根本未能查獲，可能存有僥倖心理而不提供資料補報繳。但在稅局人員積極追查下，可能會錯失免罰的機會。
【完整內容請見《會計研究月刊》2021.5月號】
