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2025/03/12第920期
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329檔期推案創史上次高
房市潛藏危機何在?
為何美光CEO延攬劉德音?
兩人原來還有這兩個交集
 
   
封面故事
   
329檔期推案創史上次高
房市潛藏危機何在?
今周刊•撰文:今周刊編輯團隊

即將到來的房市329檔期,六都加上新竹的推案總銷金額竟高達8223.2億元,創下逼近天量的史上第2高紀錄;然而又一次的,在漂亮的數字背後,藏著不安訊號。

「部分建商,其實是抱著『放手一搏』的心態推案。」《住展》雜誌發言人陳炳辰觀察,去年下半年金管會與央行陸續加強控管後,市場買氣逐漸降溫;但在建商這端,這些年加緊趕工開發後,不少大案的接待中心、媒體宣傳、銷售人員等成本已經規畫支付,箭在弦上、不得不發。

相對於趕工中、等待推出開賣的可觀案量,各界對市場後續買氣的預判,卻有著恐將由盛轉衰的理由。「台灣的房地產市場,好久沒有『景氣循環』了啊!」景文科大財金所副教授、長期為政大信義不動產研究發展中心編寫年鑑的章定?說:「從中美貿易戰開始,到現在,這一路走來不斷攀升的房價,可說都是『多出來的』房地產行情。」

2018年中美貿易戰開打,牽動台商加速回流,帶動一波房地產熱潮;隨後又逢香港爆發反送中事件,觸發港人來台置產,乃至於新冠疫情讓市場利率大降,且國內防疫得宜,推動房市需求。接續又逢AI浪潮帶動台股狂熱,而後是新青安政策上路催動買氣,「每一次,都是無關房市正常供需週期的強心針。」章定?說。

在他的觀點中,2023年8月推出的新青安政策尤為莫名,「這個專案,引導了部分原先購房能力較為受限的民眾提早進入市場,承接建商的預售屋,形成所謂的『最後一隻老鼠』現象。」無論如何,在連串「非經濟因素」的加持下,台灣的房貸餘額占GDP比率已經超過4成,明顯高於日、韓等亞洲鄰國,成了國際間的畸形現象。

另外,也有房地產業界人士認為,新青安不僅讓後續長期的購屋買盤「提早發酵」,且其中恐怕也夾雜部分財務調度能力較弱的投資客,「若因房市整體交易下滑,投資客開始降價求售手中其他物件,房市信心恐會加速潰散。」

不只是投資客的動向必須留意,章定?預估,今年上半年房地產市場可能出現成交量極度萎縮的「窒息量」,市場流動性恐將嚴重不足,首當其衝的,「是代銷和仲介業者面臨生存危機,接下來,甚至可能導致部分小型建商倒閉。」

相較於目前全台共有1.3萬家便利商店,房仲業在街頭巷尾的據點數量不遑多讓。據截至今年2月的統計,全台共有多達9796間房仲據點,某種程度,呼應著房市一路熱絡的現象;但不動產聯盟理事長林正雄稍早也悲觀預測,今年房仲業恐有2成據點面臨關門命運。

拔河,比的是氣長,建商能否挺過「雙殺困境」將是觀察重點。章定?表示,若有建商率先大幅降價、開出第一槍,就可能會引發「破窗效應」,導致房價全面下修。

去年底宣布暫停購地的興富發動見觀瞻。事實上,早在10年前,興富發也曾因為「開出第一槍」引發震撼。在2012年初的公司尾牙活動中,時任興富發董事長的鄭欽天拋出一句:「北市房價看跌15%、開價最低殺到7.5折!」消息傳出後,立刻引來同業一陣叫罵;但那年的台北市全年移轉棟數,也真的改寫了10年新低。

房市冬天似近,建商的營運策略早已轉向;至於購屋、換屋或有投資需求者,也該針對區塊選擇、介入時機、議價策略等重打算盤。你,準備好了嗎?

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1473 期謝謝!)

為何美光CEO延攬劉德音?
兩人原來還有這兩個交集
今周刊•撰文:王子承

疫情期間,與劉德音有40多年交情的美光執行長桑賈伊,曾替台灣業者「喬」過台積電產能。如今,他延攬劉德音進入董事會,被業界視為美光想贏得HBM戰役的關鍵一手。

當整個半導體產業還忙著分析台積電加碼投資美國1千億美元的後續效應時,全球第三大DRAM(動態隨機存取記憶體)廠美光科技(Micron Technology),在美國時間3月5日下午,拋下另一枚震撼彈,宣布延攬去年剛卸下台積電董事長一職的劉德音,出任公司董事。

現任美光執行長桑賈伊(Sanjay Mehrotra)指出,「劉德音在全球最先進的半導體公司擔任領導職已有數十年,且擁有大規模的晶圓廠營運經驗,這些經驗有助於美光擴展業務規模,因應AI從資料中心到邊緣運算所釋放的成長機會。」

隨HBM迭代 仰賴先進製程

退休後,劉德音目前定居於美國,除了在母校加州大學柏克萊分校創辦智庫「科技競爭力與產業政策中心」(TCIP),同時擔任該校工程顧問委員會成員,也成立基金J&M Copper Beech Ventures。此次點頭進入美光董事會,暫時破除他可能「回鍋」英特爾的謠言。

其實,劉德音與桑賈伊有段較少被提起的淵源:兩人40多年前曾是柏克萊分校電機暨電腦資訊碩士班同學,指導教授都是歐德漢(William Oldham),畢業後兩人也先後短暫任職英特爾。

兩人學生時代互動如何已難細究,但同為柏克萊分校電機電腦博士、指導教授也是歐德漢的台科大產業創新學院執行長楊光磊指出,歐德漢教授教育風格自由,平時允許研究生各自發展有興趣的題目,閒暇時也會帶大家一起外出郊遊、滑雪,「學生彼此間很容易形成一種特殊、特別的情誼。」

多位業界人士對《今周刊》透露,新冠疫情間全球晶片荒時,有台灣IC設計公司就是透過桑賈伊聯繫劉德音,才順利要到台積電的晶片產能,顯見兩人交情匪淺。

儘管劉德音與桑賈伊是同窗舊識,但半導體業界一致判斷,美光延攬這位大將進入董事會,看重的絕不只是多年交情、甚至不是劉德音廣受肯定的技術能力,而是美光亟欲強化與台積電的合作關係。

在早期,晶圓代工廠與DRAM廠交集不多。輝達崛起後,所設計的高階AI晶片,需透過台積電的先進封裝技術CoWoS,將GPU(圖形處理器)與HBM(高頻寬記憶體)封裝在一起,日益加深記憶體廠與台積電的連結。

而且,記憶體廠需要仰賴台積電的還不只是先進封裝。HBM的迭代,讓記憶體製程與邏輯製程愈走愈近,記憶體廠不能只固守在自己的疆域,在HBM的Base Die(基礎晶片)製造,甚至是HBM與Base Die結合的3D封裝,都需要晶圓廠協助。

微驅科技總經理吳金榮解釋,過去記憶體廠Base Die採傳統製程生產,隨著市場正式走入HBM 4,Base Die採用更先進的FinFET(鰭式場效電晶體)製程,這需要導入12奈米、5奈米甚至3奈米先進邏輯製程,記憶體廠已明顯力有未逮,全球三大HBM廠SK海力士、美光、三星都表態,有意將Base Die訂單委由台積電生產。

溝通順暢 更有利於競爭市占

知名半導體分析師、騰旭投資公司投資長程正樺也曾提到,SK海力士有意把整合Base Die與HBM的3D封裝,同樣交由台積電操刀,「未來客戶可自行在Base Die改變與DRAM溝通的介面設計,增加客製化彈性,晶圓代工角色更重要。」

拉攏台積電成了SK海力士、美光與三星的共同目標,現階段以HBM技術領先的SK海力士與台積電的關係最為緊密,去年甚至喊出要跟台積電組隊成立「One Team」。相較之下,在技術與市占率皆苦苦追趕的美光,除了積極向輝達推自家HBM產品,當然得設法拉近與台積電的距離。

美光找來劉德音,在同業眼中就像搭起與台積電的溝通橋樑。「和台積電前執行長蔡力行到聯發科的效果類同,有時候最後一分鐘打過去的電話,就能解決別人解決不了的問題,在半導體業也是『有關係就沒關係』。」一位台灣IC設計業者形容。

調研機構IDC資深研究經理曾冠瑋指出,HBM市場競爭激烈,美光才特意延攬劉德音擔任董事。他觀察,美光期望在HBM的Base Die產量、排程及性能測試方面,深化與台積電的合作,確保技術領先地位並提升市場競爭力。

除美光的發展策略外,劉德音加入美國指標性企業董事會,也有望在台海地緣政治風險備受關注下,發揮平衡作用。一名業界人士觀察,現階段半導體業皆高度憂心台海局勢,連過去把所有HBM放在台灣封裝的美光,近期也宣布將在新加坡增設HBM封裝廠,被外界解讀是要分散地緣政治風險。

未來劉德音加入董事會後,可望傳遞台灣資通訊界、政治界的新訊息到美國,提供多元化觀點。

美光能否透過劉德音的影響力,在HBM市場中爭得更大市占率,或台積電與美光會不會進一步加強合作,將成為未來記憶體市場關心的重點之一。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1473 期 謝謝!)

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