自2012年8月1日起實施不動產實價登錄制度後，實價課稅一直為納稅義務人所關心之課稅議題，不動產交易包含了土地及建物二部分，在現行土地交易所得僅按公告現值課徵土地增值稅，而不再另行課徵土地交易所得稅之前提下，土地交易之課稅基礎確實與時價明顯脫鉤，然而，所得稅法第14條有關財產交易所得之計算係以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，故個人出售房屋依法本應核實申報財產交易所得。
惟所得稅法施行細則第17條之2另規定，個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之，因此一般個人於出售不動產時，多誤認得以財政部頒布之核定標準申報財產交易所得。如以數學式來表達所得稅法第14條規定出售房屋之財產交易所得即為：房屋售價（A）－房屋成本（B）－取得房屋之必要費用（C1）－改良房屋之必要費用（C2）－出售房屋之必要費用（C3）＝房屋財產交易所得（D）。
而依據所得稅法施行細則第17條之2規定，個人出售房屋如能提出前開A、B、C之證明文件者，其財產交易所得D之計算應核實認定，若未申報財產交易所得或未能提出A、B、C之實際交易價格或證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。又針對前開財產交易所得之認定原則，財政部另分別以1994年1月26日台財稅第831581093號函令及2012年8月3日台財稅字第10100568250號函令規定個人出售房地未劃分價格者，其房屋交易損益之計算原則；惟個人買賣房地不若營利事業須就建物銷售額部分開立發票，因此交易習慣上多僅於買賣合約標示交易總價，並不會明確區分買進或賣出房地之各別價格，故納稅義務人於出售不動產未區分買進或賣出房地之各別價格（A與B無法證明時）；或未取得房屋裝潢等相關憑證者（C2無法證明），常會依據所得稅法施行細則第17條之2規定申報財產交易所得。
然因不動產交易市場近年來不斷飆漲，稽徵機關名義上為落實公平課稅之原則，常會於取得買進賣出房地總價格之資料後，便逕行重新計算財產交易所得，並片面認定納稅義務人未核實申報財產交易所得，而予以補稅裁罰，以致徵納雙方對於補稅及違章裁罰存有重大爭議。本文欲透由不同角度深入探討此項稅務爭議，期能消弭徵納雙方之歧見，藉以降低行政訴訟之案件數量。
惟有成本費用未能提出舉證者，稽徵機關始得按標準核定財產交易所得。
納稅義務人核實申報財產交易所得固為所得稅法所明文規定之基本課稅原則，而就課稅處分之要件事實而言，有關課稅所得加項之收入，應由稅捐稽徵機關負舉證責任；有關所得計算基礎之減項，即「成本」與「費用」，因屬於權利發生後之消滅事由，則應由納稅義務人負舉證責任。然而個人不若營利事業須設帳記載成本費用並攤提折舊，在出售房屋之原始成本及相關必要費用之舉證上確有其實務上之困難，又不動產買賣合約多僅載明房地總價，在建築物本身屬折舊性資產之前提下，稽徵機關縱使明確得知房地出售總價，其在出售房屋收入之舉證上，亦會面臨到實務上認定之困難。
因此，財政部遂於所得稅法施行細則第17條之2補充說明，納稅義務人若出售房屋未申報財產交易所得或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準改按「推計課稅」之方式核定之。以「稽徵機關得依財政部核定標準核定之」之法條文意即可得知，該條文係屬對稽徵機關核定稅款方式之補充規定，尚非就納稅義務人申報納稅方式之補充規定，亦即納稅義務人並不得自行選擇依財政部核定標準申報財產交易所得。因此，納稅義務人本當核實申報出售房屋之財產交易所得，稽徵機關亦應核實核定該財產交易所得，惟有在納稅義務人未能提出前開A、B、C之證明文件者，稽徵機關始得依財政部核定標準核定財產交易所得。
【完整內容請見《會計研究月刊》2013.6月號】
