2015年下半年，中國房地產業在新屋開工面積、房屋完工面積、土地購置面積、土地成交價款等統計數據上，出現開始統計以來第一次全面下跌。2015年中國房地產投資降溫到近年最低潮，扣除一線城市以外，中國二、三、四線城市的房地產庫存維持高檔，2015年10月底，商品房待售面積6億8,632萬平方米，繼續創歷史新高，住宅待售面積部分也增加1,180萬平方米。

圖2：中國房屋竣工面積累計值增幅（單位：百分比）

資料來源：中華人民共和國國家統計局

房地產業是中國官方在土地財政方面的長期稅收來源，房地產產值下降，直接造成中國各地官方機構財政收入減少。根據中國政府的統計數據，2014年土地使用權出租收入，占到地方財政收入的23.8%；2013年全國土地出讓收入4.2兆人民幣，相當於同期地方財政收入的35.5%；2011年，昆明、溫州、大連、瀋陽等城市的土地出讓成交價金額更是高於當地財政一般預算收入。房地產低迷，造成中國許多省會城市、地級市、縣級市的財政負擔，其實不比一般民眾來得小。

房地產成為中國提振經濟的唯一藥方

2015年，全球金融市場都在預期美國聯準會（FED）會做出升息的決策，許多金融商品都出現和過去數年不同趨勢的變動。以中國為例，人民幣擴大貶值，上證指數出現巨大跌勢，中國製造業全面低迷，資金外流，讓中國地方政府和中央政府相當困擾，GDP成長率從高點逐漸下滑。於是，短期內能舒緩經濟低迷的一帖良藥，似乎就在房地產業。

中國官方從2015年下半年以後，持續調降存款準備率和利率，並且放寬資產管制，讓超量的貨幣供給推升資產價格，同時調降首購族20%的頭期款，並減少交易稅。中國人民銀行行長周小川更對外宣布，房貸首付比例還有降低空間，中國要開始發展住房貸款的相關業務，因為中國的住房貸款比重較低，這塊資金還有靈活使用的空間。從金融的角度來看，這無疑是讓房地產貸款搭配槓桿來操作，使得中國人民瘋狂湧入一線城市購房，也讓中國房地產從低迷再度復甦。

圖3：2010年六月至今中國北京、上海、深圳房地產價格走勢

資料來源：http://fdc.fang.com/index/BaiChengIndex.html

2015年6月以來，中國股市爆發股災，中國一線城市的房地產卻開始飆漲，意味著市場資金從股市轉移到房地產。日本房地產業在26年前達到巔峰，當時有金融機構估算，賣掉東京的土地可以買下整個美國。26年後的中國，許多一線城市的房價也貴到也可以買下整個美國了，光是中國北京（2170萬人）、上海（2426萬人）、廣州（1308萬人）、深圳（1078萬人）的房地產總市值高達11.5兆美元，就可以買下半個美國（美國全國家庭住房總價值26兆美元），而且因為低頭期款，很多投資人等於透過高槓桿投資第一線城市房地產。雖然這顯示中國政府為了振興經濟，可以暫時忽略資產泡沫風險，但房價突然暴漲，對於經濟的風險其實相當高，因為中國房地產在2016年第一季的整體漲勢並不平均，房價上漲主要集中在一線城市和個別二線城市，並不是全面受惠，無論是新成屋還是二手住宅，一線城市平均年增漲幅都高於20%，遠高於二線城市1%左右的平均年增漲幅。同一時間，絕大多數三線城市還維持在下降趨勢，這意味著中國房地產上漲是資金炒作行情，而非基本需求所拉抬的價格上漲，市場不可能讓炒作行情長期維持下去。

圖4：1950年至今日本ˋ中國工作人口規模變化（含預測）

圖片來源：http://valueinvestingbasics.com/working-age-population-in-china-and-japan/

從供給需求的角度來看，美國和日本的房地產循環會受到人口結構變化的影響，通常25〜45歲族群是一個國家房地產消費支出的主要角色，超過45歲以後，通常房地產消費比重會逐漸下滑。中國的人口結構已經進入人口負債結構，從2011年起，中國15〜59歲的勞動年齡人口在總人口中的比重逐漸下降，從74.5%的高點下降到2014年的73.4%。過去30多年來實施一胎化的結果，未來勞動人口比重還會逐年下降。

未來，中國人口將更往大都市匯流

以中國的城鎮化趨勢來看，人口向大城市集中是長期以來的趨勢，透過人口向城市匯流的過程，可以創造更多的經濟需求和經濟活動，同時有利於社會福利的擴大實施和降低成本，因為集聚效應，人口數量增加產生人口紅利，大城市的吸引力更強，人口流動持續不斷從農村流向城市，尤其是一線城市，人口流入壓力一直都很強勁，中國一線城市的就業、教育、醫療、娛樂以及其它基礎設施投資都遠遠超過二、三線城市，中國的社會資源也更加集中到都市，這也是中國農村人口向一線城市不斷流入的動力之一，更是中國一線城市房價上漲的主因。

人口的集中流入增加了房地產市場的需求，但是這個需求的力道正在減弱，因為中國人口增加速度已經大幅減慢，支撐一線城市房價上漲的實際需求力量正在減弱，一來是隨著人口擁擠拉抬生活成本，一線城市的土地面積和基礎建設能容納的人口數量已經逼近飽和，加上中國官方對城市人口實行更嚴格的管理政策，二線城市的吸引力逐漸跟上一線城市，瓜分了一線城市的人口吸引力。根據中國官方的最新統計，上海市2015年外來常住人口的年增率，出現最近15年來首次下降，這顯示人口成長產生的房地產需求正在逐漸消逝，推升房地產上漲的不是實際需求，而是資金的投機炒作。

1990年的日本、2008年的美國、2011年的歐元區，這些經濟體的共通點都是人口結構面臨長期趨勢的大轉折，房地產出現較大的價格修正。2014年中國已經出現人口結構的長期轉折點，但房地產並沒有出現大幅度的驟跌，甚至一線城市房地產價格還高於2014年的高點，部分城市房價還比美國一些城市來得更高。共產主義的中國，房地產價格還高於資本主義的美國，難道中國政府的宏觀調控手段似乎成功了？

空屋率太高，顯示房地產炒作已經過頭

中國官方一直想降低中國房地產的庫存壓力，因為除了人口需求減少的因素外，空屋率一直居高不下也是大問題。放眼國際，中國住宅空屋率遠遠高於其他國家，2013年中國官方釋出的訊息顯示，中國房地產空屋率高達22.4%，一線城市稍微低一些，二線城市24%，三、四線城市26%，這數據比美國（2.5%）、香港（4.7%）、歐盟（9.5%）都還高出許多，即使是房地產崩盤後的日本（13.1%），或是空屋率很高的臺灣（17.6%），都還遠遠落後中國。換句話說，中國房地產熱度當中相當大的比重是投資和投機需求，加上中國官方的寬鬆貨幣政策，股市表現不佳，才讓大量資金短期內快速湧入炒作，推升房地產價格。

為了維持中國經濟成長，中國財政部和人民銀行透過減稅（房地產契稅及營業稅）和寬鬆貨幣政策來刺激經濟，引導更多首購族進入房地產市場，當然，投機客也跟著搶進市場。房地產業畢竟是中國最大的內需產業，如果股市暴跌，房地產又維持低迷，建築業受影響，煤礦和鋼鐵業也會受影響，銀行業更是避不掉，房屋貸款和資金流動性會造成金融不穩定，但是對於中國政府來說，卻是拉抬經濟的短期特效藥，可以彌補出口貿易和製造業造成的經濟成長缺口，又能擴大內需消費市場，房價上漲了，有屋者也高興，等到全球經濟局勢恢復了，出口業和製造業復甦了，再來控制房地產的熱度，這無疑是最佳的市場經濟調控策略。

然而，市場經濟真的這麼容易受控制嗎？中國房地產真的可以在長期人口負債結構的趨勢下，持續走升嗎？即使空屋率非常高，依然可以透過投資炒作刺激需求維持房價穩定嗎？

中國這波房地產的漲勢，從一線到四線城市的價格漲勢嚴重分化來看，其實一線城市以外的房地產，已經透露漲勢疲態了，但是中國房地產不能在這節骨眼上出問題，否則對中國2016年的經濟成長打擊會相當大，但長期來看，逆著實體經濟的房價上漲，未來終究會成為中國經濟發展的隱憂。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

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歐盟設計獎的目的是為了提高歐盟境內對產品外觀的保護概念及盟註冊式設計專利（Registered Community Design, RCD）的認識，並促進設計專利成為具有支撐經濟及就業價值的智慧財產權。所以歐盟設計獎主要是集中焦點在歐盟註冊式設計上，參賽的產品必須是有申請歐盟註冊式設計專利且在報名時該註冊式設計專利仍是有效的狀態。進入入圍名單的產品也要維持其專利有效性到最後頒獎的階段。

歐盟註冊式設計專利

依據歐盟設計法第3條：設計，是指產品的整體或部分外觀，其中包含有由線條、外形、色彩、形狀或材質/產品本身的材料/或是產品的裝飾等所構成的特徵。可申請部分設計、也可一案申請多個設計。採註冊制，僅進行形式審查，專利權可延展最多至25年。

參賽資格：

開放任何國籍、機構、團體或是個人參加，參賽之設計必須要有歐盟註冊式設計專利，並且這個設計是有在市場上銷售的。

參賽方式：

參賽者可以自行填妥報名表報名比賽或者由其他人提名。報名表格分為公司及小型新興公司之參賽表格、提名表格以及終身成就的提名表格三種。報名表填妥後直接由email方式報名參賽。

一人最多可報名5個歐盟註冊式設計，只要這些設計專利的設計人是不同的，若是團隊設計則至少其中一名設計人是不同的。另外，這個比賽是不需要報名費的。

獎項類別：

• 公司獎（The Industry Award）
  公司員工超過50人且營業額超過1000萬歐元或資產負債淨額超過1000萬歐元。
• 小型及新興公司獎（The Small and Emerging Companies Award）
  符合以下其中之一：
  1.符合公司員工小於50人且營業額不超過1000萬歐元或資產負債淨額不超過1000萬歐元。
  2.符合公司成立於2013年1月1日後的，無論大小。
• 終身成就獎（The Lifetime Achievement Award）
  這個獎是獎勵設計師個人的，參賽人需要再整個職業生涯中有顯著的貢獻、卓越的設計、審美價值的工作、在市場上有很大的影響且有註冊過RCD專利。

時程：

報名時間是從2016年2月1日至2016年7月15日。
入圍名單則會在2016年10月15日公布於OHIM網站及社群媒體。
頒獎則會在2016年11月30日於義大利米蘭舉行。

評審團：

評審團的成員是由設計、商業及智慧財產權領域的專家所組，評審團成員將在四月公佈。

評分項目：

美感及視覺表現。
所提交的設計在市場上的明顯影響。
完善的行銷、設計管理和其他智慧財產權。

獎勵：

在公司獎及小型及新興公司獎中會各選出4個RCD作為入圍名單，入圍名單會在2016年10月15日公布於OHIM網站及社群媒體，頒獎典禮上則會公布每一類中的優勝者與終身成就獎終身成就獎得主。

所有類別的得獎者將得到一個獎盃，在頒獎儀式結束後獲得媒體的刊登及宣傳，而入圍者皆會被刊登在歐盟獎的出版品中，並且OHIM會支付所有入圍者的旅行和住宿費用!!

近來許多大型的國際併購案，為的也是擴充技術實力。去年美國製藥業龍頭輝瑞（Pfizer）併入愛爾蘭藥廠愛力根（Allergen），雖然外界都認為輝瑞此舉是為了規避美國高稅率的稅務倒置（Tax Inversion），但輝瑞在明星藥物威而鋼（Viagra）專利到期後，確實需要新的藥物研發能量投入，而愛力根在醫學美容、神經醫學的堅強實力正好與輝瑞的全球銷售通路互補。此外，PC大廠戴爾電腦（Dell）私有化後的第一個大動作，也是買下資料分析、雲端以及資安界的EMC，未來軟硬整合後的新戴爾也充滿想像空間。

當技術跨界交流成為常態，而智財權的價值也漸被市場認可之後，以IP為目的的併購自然大為增加，但這也引起了兩個問題：首先，智財權的價值往往莫衷一是，買方擔心買到假貨，賣方也不想賣在低點；其次，以策略的觀點來看，在股權交易上可以入資或是合資，而資產（智財權）交易也可以授權或是直接買下，這幾種交易模式該怎麼選擇？

做好實地查核，解決資訊不對稱

偉凱法律事務所（White & Case）指出，在進行併購交易前，買方最擔心的是賣方的智財權文件太過龐雜、難以探知收購對象的智財權內容、收購對象自己不了解名下的智財權效力、以及收購後才發現智財權有使用限制。相對的，賣方主要顧慮關鍵智財的揭露程序、關鍵個資的保全、對第三方的保密義務以及其他未知風險。總而言之，買方希望的是資訊能夠充分、完整地被揭露，但賣方卻得以資料保護、公司機密控管為主要原則，自然很容易發生衝突。

表1：實地查核時買賣雙方常見問題

買方	賣方
賣方的智財權文件太過龐雜：上千頁的專利文件，該從何下手？	智財的揭露程序不完備：哪些資料、透過哪些程序才能提供？
難以探知收購對象的智財權內容：這些技術發明根本看不懂！	關鍵個資的保全：核心研發團隊的資料可以不公開嗎？
收購對象自己不了解名下的智財權效力：一半的專利都到期了，他們自己不知道嗎？	對第三方的保密義務：萬一消息走漏，有人趁機挖角我們的員工怎麼辦？
收購後才發現智財權有使用限制：這些共同研發的技術我們能實施嗎？	其他未知風險

資料來源：偉凱（White & Case）年度春季法律研討會會議資料

圖1：偉凱（White & Case）法律事務所律師Arlene Arin Hahn（右）與Karl J. Pires（左）

攝影：蔣士棋╱北美智權報

偉凱法律事務所建議，不論買方或賣方，在執行併購前的實地查核（Due diligence）時，就得徹底解決資訊落差的問題。以買方來說，可以先聚焦在有創造收益能力的智財權，引入外部專家協助評估智財權價值、要求了解技術研發的管理流程（尤其是與外部共同開發的技術所有權），以及嚴格審視併購對象的所有授權（License in & out）合約。至於賣方，為了不讓機密外流，得確保所有參與併購談判人員都簽署保密合約、事先將談判文件中的個人資料抹去、以及善用所有公開、外部資訊（如政府文件）以避免自家的資訊外流。同時，賣方也可以事先引入外部專家，先將公司內的智財資訊就談判所需進行分類，視談判進度提供給交易對手，以確保自己的權益。

交易方法多元，更需慎選

實地查核之後，雙方接下來就進入交易架構的討論。根據收購的標的，可以分為股份收購（Stock Purchase）以及資產收購（Asset Purchase）兩種，前者是指購入賣方的公司的部份或者全部股權，藉此獲得需要的智財權；後者則是直接購入賣方的智財權，。兩種架構的差異在於，前者是並非直接掌握智財的所有權，所以就算是百分之百的併購，仍然需要另立一份授權契約；此外，若買方只是入股而非收購，交易完成後也得與其他股東或既有經營階層分享權力，智財權的掌握度也有限。相對的，直接進行資產收購雖然看似直接，但賣方對關鍵技術不見得願意出售，價格評定也往往流於主觀，而且賣方很可能要求買方承諾購入智財權後再授權回原賣方，也會降低智財權的使用品質。換句話說，儘管交易方法越來越五花八門，買賣雙方還是得根據自己的需求以及談判能力，找出最佳解。

在現在的經營環境中，已經不再容許企業「一步一腳印」式的成長。尤其當國際競爭越來越激烈未來，台灣企業可能站在賣方，也可能站在買方，而為了達成永續發展的目標，更得靈活思考用技術換市場、用市場換品牌、甚至是與競爭對手一起開拓機會的可能性。如何善用截長補短式的併購策略，將是台灣企業最重要的一堂課。

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