美國QE退場，全球經濟復甦有望，整體來看，2014年房市趨勢是審慎樂觀的，但在商辦市場面臨供給大增的情況下，如何「差異化」成為一大重點，綠建築風潮正在流行，沒有跟上的就落伍了！

當前國際情勢紛擾，國內房市亦被打房政策籠罩，雖然主要都會區或是傳統精華地段 不至於發生泡沫，但點狀的小泡沫已在某些區域 逐漸浮現。就整體不動產市場而言，目前市場上 資金仍相當充沛，價格大幅下修的可能性不大； 整體來看，2014 年房市趨勢是審慎樂觀的。

商辦市場多以自用佔多數

預估2014商辦市場較2013佳

美國QE 規模縮減，對台灣來說是個正面的消 息，因為它象徵著大環境的經濟開始復甦、失業 率逐漸下降，總體來說，2014 年台灣經濟前景更 為正向，短時間內景氣回溫對不動產市場的影響 可能不會太顯著，但在交頭上，2014 年交易量可 望優於2013 年。

商用不動產市場方面，以買家角度來看，商辦主力買家仍為國內壽險業者。世邦魏理仕(CBRE) 董事總經理林俊銘表示，壽險業者因為受到金八條的限制，投報率必須超過2.875%，且投資商業大樓五年內不得移轉，使得壽險業者擁有雄厚資金卻無處施展，也因此導致2013年市場交易冷清。若2014年在台北市要有大量購買的動作還是 有點困難，再加上出售物件數量有限，且商辦若要符合2.875%投報率，在台北市基本上找不到，所以現在台灣的商用不動產，以自用型的投資需求最為穩定，買家可能買回來自用或是賣方以售後回租的方式處分資產。

台灣投報率低

外資朝向開發型、有都更效益及可增價的物件發展

林俊銘進一步說明，台灣房產投報率已是亞太區最低，商辦平均約2.2-2.3%，店面比商辦再低一點，平均約在2%以下，住宅投報率又再更低。針對台灣這樣的投資環境，買家心態逐漸轉向有實際的辦公需求時才會購買，做為長期的配置和投資。

從外資角度來看，外資2013年購買金額佔整個總量的4-5%，仍然偏低，其中一個主 要原因是，儘管外資對台灣的不動產很感興趣，但卻苦於找不到適合的物件。就亞太地區的房地產基金而言，這些外資會先做整體 評估再進行分配，亞太區投資案件多數仍發生在大陸及日本，新加坡及上海因為政府實 施嚴格打房政策，使得外資投資比例減少， 同樣的趨勢也開始發生在馬來西亞。

林俊銘說，台灣這塊市場，外資一直有密切關注，但真正出手去買的較少，此外他們 已經開始慢慢轉型，較積極的外資大多朝向開發型或有都更效益及可以增加價值的產品著手，2014年外資在台灣商用不動產的交易量大致持平，而他們最關注的區域仍以台北市為主。

礙於投資及買賣限制

陸資多以設點方式承租商辦

陸資來台多數是以設點的方式，承租辦公 室的需求比較多，主因是目前陸資從事投資 和買賣不動產的限制還是很多。比較特別的 例子有萬通集團在淡水小坪頂的建案，是由CBRE協助他們到新加坡及香港銷售，普遍反應不錯。而萬通集團的經營模式已經和全球建商接軌，他們推出的產品，保證三年內有4%的投報率，並且幫忙做所有招租和管理。

以投資架構來看，這並不是以陸資的形態來台，他們的公司早期先在新加坡設立，再 由新加坡轉到台灣。大陸企業向海外擴展的雄心壯志不會比台灣企業差，擴展速度也非常地快，大陸資金轉到國外去，不管是美國、新加坡或英國，就變成是外國資金，再進來台灣就不受大陸企業在台投資的限制。

高雄新灣區、台北西區雙子星未來潛力區域

如果整體環境有大起伏的時 候，台灣不動產市場將有較多的發展機會。現在全台商辦市場仍然以台北市佔主導地位，台中七期商圈開始形成氣候，也有部分外資有興趣，但投資的案例很少，主要是因為外資對台中市場不熟悉，不敢冒然行動。一般機構投資人在世界上其他國家都以一線城市為首選，台北是台灣最具代表性的一線城市，但台北市區內整棟的商辦大樓幾乎都是大集團持有，外資能進場的機會並不多。

高雄部分，新灣區已陸續有本土企業進駐，這是高雄的未來發展願景，雖然可能還需要一些時間醞釀發酵，但高雄是有潛力更上一層樓的。另外，台北西區未來的發展也很值得注意；雙子星開發案如果能順利進行，將成為外國旅客進入台北的國門，尤其市區預辦登機的部分若能規劃好，再搭配便捷的機場捷運系統，對於城市形象就會大大加分。

LEED 認證成未來新建商辦大樓趨勢

LEED綠建築認證，已逐漸成為全球新建商辦大樓的「必備條件」，因為LEED是全球認可的綠建築認證，於超過145個國家使用，透明且嚴格的認證標準代表了國際最佳實踐指標。以台灣綠建築商辦為例，台北101獲得LEED EB:OM白金級認證，遠雄金融中心獲得LEED NC金級認證，兩者均為台北市租金最高的頂級商辦；台北101自從取得LEED 認證後，以「全球最高綠建築」行銷全球，獲得國際上眾多媒體報導，大樓的招租表 現也非常優異。

遠雄金融中心於2012年第四季完工，成為信義計畫區新的地標大樓。然而2013年整體商辦市場較為冷清，跨國企業紛紛採取保守的租賃策略，使得遠雄金融中心受到影響，空置率下降速度較慢。不過到了2013下半年已經觀察到大樓詢問度 升溫，進駐率也加速改善，顯示大樓節能減碳、省水省電的訴求也成為企業租戶考量的要素之一。

商辦如何「差異化」成為關鍵

LEED綠建築認證成為一大方向

LEED認證已在美國成為主流趨勢──有LEED認證的建築物，不僅承租率比較高，還可為企業形象加分，此外大樓內的企業員工效能及生產力都會有所提升。舉例來說，CBRE先為客戶在洛杉磯的大樓取得LEED白金級認證，隨後將自身的 全球總部搬到該棟大樓，預計為其辦公室內部整修取得LEED CI金級認證，這正是CBRE作為全球 最大商用不動產服務公司，確切執行環境永續政策的最佳例子。另一個案例是，CBRE目前正替美國某家銀行旗下的100個分行進行LEED認證，以實現企業的綠色承諾。其實LEED的認證費及登記費並不高，只有既有建築物需要每5年申請一次，新建建築則不需要。

據CBRE研究部統計，未來幾年台北市中心的A級辦公大樓供給量會增加很多，平均每年有約3.8萬坪的新增樓地板面積，空置率將由目前的7%上升到超過10%。在空置率必然增高、租金上漲動能卻可能不足的情況下，台灣的大樓業主應該思考如何「差異化」，才能在未來競爭激烈的商辦市場中成功出線。

以需求帶動供給落實商辦綠建築

CBRE 林俊銘：不排除和政府合作推廣

在台灣，商辦綠建築正在起步階段，很多時候新的概念必須先有需求才能帶動供給，林俊銘笑著說，畢竟這對台灣來說，是新的建築概念，大家如果沒有看到好處或是未來前景，投資的力道相對也會減輕許多，除非是承租戶自身有需求或是業主對這些觀念有更深的認知和體會，這時候綠建築才會蓬勃發展。

近幾年來，CBRE致力於推動商辦綠建築，同時也有一些其他的綠建築顧問公司在積極推動，只是推行的角度不太一樣。林俊銘說，CBRE推動的方向是為整體資產進行全面性的考量，例如綠建築如何有利於大樓招商，而不是從房東投資多少、可以回收多少這樣的角度，對業主而言，CBRE推廣綠建築的角度能為他們的資產提高價值，所以業主的接受度也較高。

不只是台灣的商辦，目前有許多社區及政府部門也對環保和節能減碳的議題十分重視，並且正逐步推行。林俊銘表示，未來不排除和公部門合作宣導 綠建築，這是很值得發展的方向，但短期內CBRE仍將以企業推廣為主。 

【更多完整內容，請見《金融家月刊》第69期】

文／黃郁婷

地球只有一個，「節能減碳愛地球」不再只是口號，全球建築業正面臨迅速轉型，綠建築觀念已經愈來愈深入人心，商辦大樓採用綠建築不僅好處多多，並且很快就可以獲利。台北101大樓目前是全球最高綠建築，投入的成本已經回收，近年開始穩定獲利，顯見綠建築可以讓商辦大樓獲利，將來台灣面臨商辦空置率增加，取得綠建築LEED認證將成為未來趨勢。

近幾年，環保意識抬頭，各國皆致力於永續發展，隨著大眾逐漸意識到對於永續發展 所面臨的艱鉅任務，以及建築對此產生的重大影響，建築產業正迅速轉型，面對環境管理、社會責任與資源使用效率之嶄新標準。看好綠建築市場，全球最大商業不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)，特別在亞洲區設立可持續性發展部，該部門擁有廣泛的技能及專業知識，還有豐富的全球LEED專案經驗，已為全球195棟建築取得LEED認證。

綠建築認證似乎已經成為21世紀不可或缺的建築身分證，根據資料顯示，美國舊金山，越來越多企業或商業用大樓及賣場標榜自己的建築物為綠建築，至少35%的建築皆有通過綠建築認證LEED或EnergyStar label。

新建商業大樓必備條件

21世紀不可或缺的建築身分證─LEED

綠建築認證當夯，現已逐漸成為各領域新建商業大樓的「必備條件」，擁有綠建築認證不僅可以躍上國際版面，成為最好的行銷方式，未來也 將成為租售的優先考量指標。根據研究指出，綠建築除了能讓居住或使用者感到舒適，並可進一步達到節能減碳的效益，此外，擁有綠建築評等認證在租用時，平均約能增加3%的租金溢價，且在賣出時，有16%以上的溢價利潤，比一般建築高出不少，讓綠建築在整個建築的生命週期中降低對環境的衝擊並且可促進能源的利用，節省營運成本，也能在買賣過程中獲取較優渥的利潤。

西門子曾指出「全球辦公建築至少還能節省52％的能源！」亦即大部分的商辦大樓白白浪費了一半以上的能源。目前許多歐洲企業，為響應 歐盟在2020 年前削減20％排碳量的目標，以及節省能源及營運費用，已紛紛翻新辦公大樓。透明且嚴格的認證標準LEED代表國際建築最佳實踐 提到綠建築認證，你一定不能不知道美國綠建 築協會(USGBC)的「LEED(Leadership in Energy and Environmental Design，能源與環境先導設計)」，LEED是目前唯一全球認可的綠建築標準，現在也成為亞洲區商業建築領域的綠建築評比系統之首選。CBRE亞洲區可持續性發展部經理楊依萍表示，雖然大多數亞洲國家有政府獎勵或法規支持的當地綠建築評比系統，但LEED於超過145個國家使用，透明且嚴格的認證標準，代表了國際最佳實踐。截至2014年02月27日為止， 全球LEED註冊之申請案已達58,382件，已獲LEED認證的專案達到20,994件。(數據來源：CBRE 亞洲區可持續性發展部)

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文／黃郁婷

社群龍頭Facebook繼2012年買下Instagram後，這次以天價190億美元併購完全無廣告收入的WhatsApp，在競爭激烈的行動通訊戰場投下一枚超大震撼彈！WhatsApp到底有什麼魅力可以讓社群龍頭為它傾心？創辦人馬克祖克柏心裡又在打什麼主意...

「登等~~」，相信這個聲音大家一定不陌生，在這個人手一機的世代，行動通訊軟體當夯，在台灣，沒有LINE你就真的落伍了！但是當LINE還沒在台灣成為當紅炸子雞之前，曾在台灣行動通訊軟體佔有一席之地的《WhatsApp》，在2月20日宣布被Facebook併購。

行動通訊戰場的超大震撼彈

Facebook以190億美元豪取WhatsApp

日本樂天2月16日宣布收購通訊軟體Viber， 4天後，Facebook接著以天價190億美元買下WhatsApp，Facebook這次的大動作讓外界跌破眼鏡，甚至有專家直呼，「臉書買貴了！」繼2012年以10億美元買下Instagram後，這次Facebook又在競爭激烈的行動通訊戰場投下一枚超大震撼彈！讓外界對於這次Facebook的大動作猜測不斷，到底創辦人馬克祖克柏心裡在打什麼主意呢？

Facebook此次以超大手筆買下WhatsApp，創辦人馬克祖克柏：「Facebook和WhatsApp的組合，可以讓我們提供更新的使用經驗，把世界更多的人連結起來，來完成我們的使命。」馬克祖克柏看準的當然是WhatsApp，在行動通訊市場的優勢。根據《彭博社》調查，這次收購案是繼 2001 年美國媒體娛樂巨擘時代華納 (Time Warner)與網路服務公司AOL (美國線上) 以 1240 億美元價格合併以來，規模最大的網路公司交易案。

交易完成後，WhatsApp 行政總裁庫姆將加入Facebook董事會，WhatsApp將與Instagram一樣，繼續獨立運作。WhatsApp的核心即時通訊產品以及Facebook原有的即時通訊App -Facebook Messenger都將維持現有的獨立運作狀態。

併購動作悄悄露端倪

未來的主流趨勢─手機行動通訊軟體

一個是日本知名入口網站樂天，一個是社群龍頭Facebook，都積極併購行動通訊軟體，這背後似乎也悄悄透露了未來的主流趨勢─手機行動通訊軟體。近年來，網路最大的變局是，社群使用行為已經從傳統的PC上網轉向行動平台，研究也指出，這些行動平台產品的活動量遠大於Facebook，面臨新一波的強勢威脅，Facebook積極想再創事業巔峰，並拓展年輕族群，以至於動作頻頻。業界認為，這是Facebook看準行動市場，想要藉此推廣本身社群內容的手段。

WhatsApp交出的各項數據都有亮眼的成績，每個月超過4.5億活躍用戶，超過70%的用戶每日使用，用戶數相較2013年有雙倍成長。WhatsApp每日傳輸超過2億封訊息、5億張照片以及 1 億次語音訊息，並且每天增加100多萬名註冊用戶；該公司表示，2013年用戶已累積傳出180億封、收到360億封訊息，較2012年更是有三倍的成長幅度。儘管WhatsApp有著驚人的成長表現，截至2013年12月，這家仍是只有50名員工的小規模公司。  

【更多完整內容，請見《金融家月刊》第69期】