推估目前至少仍有20~30%的資金是想買而未買，也還未投入房市中，即使全球出現股災，因為資金急需尋找好的投資標的，房價仍將不畏股市崩盤，繼續創新高。
奢侈稅議題被提出至今，已有5個月了，大台北地區房價，除了最初幾個月微幅下修外，在奢侈稅正式實施後，前陣子，依今年第2季國泰房地產指數季報來看，台北市每坪67.17萬元、新北市每坪33.06萬元，雙雙創下歷史新高！許多人不免好奇：為什麼有了奢侈稅，房價還能繼續創新高？
事實上，這一切早在我預料之中（今周刊749期；徐一鳴：奢侈稅後的台北房價不跌反漲！），而且，我當時提醒大家，奢侈稅的目的是要加稅，不是為了打房，這點從奢侈稅開徵後，首月共入帳1.28億元，以進口汽車課稅額1.27億元最多，而不動產稅額只135萬餘元，即可看出我預測的正確性。
唯經濟崩盤 房價才會大修正
任何東西的價格漲或跌，主要是看資金是進、還是出，若經濟本身出了大問題，不論是企業或個人，在欠缺資金下，很容易被迫賣出名下資產，當資金不斷從房地產被抽離，才會導致房價出現大幅度下跌，但跌到某個程度，自然就會止住。
在經濟出大問題時，真正缺錢的人其實是相對少數（例如，失業率10%，看來恐怖，但也表示90%的人沒失業），而不至於全部的人都要賣房子，畢竟賣了後，還是要找地方租屋；甚至當經濟崩盤時，手上有大筆資金的人，於避險考量，還會把資金轉進房地產，收取相對穩定的租金收入，使得房價下跌幅度還是有限，不會像股市那樣跌勢驚人。
若要觀察價格漲跌的「趨勢」，則是看資金是否「即將」被用盡。以台灣為例，受惠於經濟越來越好，許多自住客購屋能力變強，也跟著去買人人都喜歡的住宅時，對價格照樣有拉抬作用，並非單純「炒作」2個字可以解釋。
由於信義房屋行業別的關係，所訪問的民眾大多數應該是有意購屋，只是調查報告中，看跌的人不可能現在就買入，大多是希望跌下來再買。因此，從右頁表格可看出，20~30%看跌房市的民眾，應該屬於想買而未買的主要族群，我可以大膽推估，目前至少仍有20~30%的資金是想買而未買，也還未投入房市中。再加上中央大學台灣經濟發展研究中心所發布的消費信心指數指出，國內7月消費信心指數（CCI），創下調查10年以來的新高，更沒理由擔心房市後續買盤匱乏。
著名經濟學家凱因斯（J.M.Keynes）曾說過：「粗糙的正確，好過精確的錯誤（It is betterto be roughly right than preciselywrong）！」，拿來講房地產時，我們可以解釋成：粗糙地放任泡沫的存在，總比精確地故意戳破泡沫來得好。更何況，前美國聯準會（Fed）主席葛林斯班曾說過：「你永遠不會知道泡沫的存在（You never know if something isin a bubble）。」
然而，如張金鶚教授這樣的計畫學家，卻執著於去衡量房地產中到底有幾成是泡沫，並刻意去戳破他自己估算的泡沫。首先，在諸多中短期因素影響下，到底有沒有泡沫？到底泡沫有幾成？根本難以精確衡量！其次，泡沫被故意戳破後，真有辦法控制住房價只跌掉屬於泡沫的3成嗎？不會演變成超跌嗎？
按照張教授推估的泡沫成數來看（即房價所得比），在經濟崩盤時，只要大家收入減少幅度大過房價下跌速度時，房價所得比反而逆勢飆高，他所謂的泡沫成數只會變得更多、更大！照張教授嚴格計算泡沫、與打掉泡沫的主張來看，在經濟崩盤時，政府是否應該再推一把，好加速房價落底？這就是為什麼葛林斯班認為永遠不會知道泡沫的存在，因為泡沫無法被衡量出來！
欠缺投資機會 房市易漲難跌
所以，刻意去推算泡沫有幾成、並主張戳破泡沫，根本不會讓人民過得更幸福！
眼下資金氾濫的問題，主要是欠缺投資機會，台灣若要避免陷入日本的通縮惡性循環中，在房地產政策上就不能壓抑過頭，以免讓民間失去投資與消費意願。因此，齊頭式的加稅方案（例如實價課徵房地產增值稅）根本不會被提出，政府的政策方向，應該是引導資金流向更有效率的地方，而不只是單純阻斷資金流入房地產中。
在全球經濟仍不樂觀、普遍欠缺投資機會下，我根本不認為房價能跌3成（請參考我在今周刊753期p.42文章），這主要是市場資金氾濫，卻苦於沒有出路，就算資金從房地產抽離後，又能流向哪裡？這情況目前兩岸都一樣，以致於中國或台灣的房地產價格根本很難大幅下跌。
就算在央行連續升息數次後，大額存款（500萬元以上）的1年定存利率還是只有0.42%，遠低於當前核心物價指數年增率，如果你手上有非常多現金，你會怎麼做？是繼續存錢，還是買房子？房租報酬率再低，隨便也超過大額存款利率吧。
大陸與台灣，同樣屬於出口型經濟體，大多數人都拼命賺外匯，卻不太花錢，以致於有錢後，不是存銀行、就是存房子！加上為了維持出口業的競爭力，央行很容易有盡量壓低匯率的壓力，導致資金始終處於寬鬆的局面，因此很容易造成資金氾濫，這點可以從圖2至圖5看出這樣的趨勢。
救台灣經濟 市場增加4兆資金
在QE2實施後，不少專家學者說：「這波華人資產泡沫，美國印鈔是主因，但亞洲卻要承擔苦果。」這點我非常不認同，很多人都誤以為台灣這波資產快速增值，主要是美國量化寬鬆後，大量資金湧入台幣所致，事實上，確有熱錢流入台灣，但只是一小部分而已。
從圖3來看，就算熱錢湧入台灣導致外匯存底增加，但扣除央行所認定的熱錢100億美元後（註），2008年以來外匯存底還是激增至少1千億美元（約3兆台幣），顯然2008年以來所激增的外匯存底，有很大的部分都是央行買入美元所帶來的結果，央行買入美元後，必須釋出等值的台幣，這就可以簡單說明，2008年以來激增台幣4兆是哪兒來的了（圖5）。
大家可能都忘了，早在金融海嘯時期，台灣飽受出口大幅萎縮的危機（圖4），央行一方面抵抗台幣兌美元的升值，挽救已經很疲弱的出口業，另一方面藉著增加貨幣供給量刺激景氣，以挽救經濟危機。也許你會問，為什麼增加貨幣供給量就能刺激景氣？
資產貶值的經濟危機 只有通膨能解決
金融海嘯的導火線，主要在於資產貶值，如果資產貶值問題解決了，理論上金融海嘯所帶來的危機就會消失！為此，各國政府的政策，最終目標肯定是希望資產增值，而其方法主要就是通貨膨脹（貨幣貶值）！
金融海嘯時，雖然台灣還沒有資產貶值的問題（被央行果斷的行動給擋住了），但經濟危機時，大家都傾向降低負債，並減少消費（記得嗎，當時政府還首度發放消費券，要大家消費），讓許多商品與服務都面臨供過於求的跌價危機，而企業虧錢或積極降低負債，又會衝擊員工的就業與待遇。
所以，要刺激景氣，只有想辦法讓商品與服務價格不會繼續往下跌，以提振企業的獲利能力。政府不能逼民間消費與投資，但可以藉著增加貨幣供給量，稀釋貨幣的價值，而逆向讓商品價格「上漲」，讓企業誤以為獲利增加，而提振其投資意願，同時也藉此稀釋債務的價值，讓民間不再擔憂償債問題，而恢復信貸增長。
在美國失業率仍高居不下的當下，美國勞工部公布的6月消費者物價指數，年增率竟然為3.6%，比台灣還高，就是超寬鬆貨幣政策已有成效的證據之一。美國宣布不再實施量化寬鬆QE3，主要是目的已達，當然不需要再印更多鈔票。有學者說「景氣復甦也不如預期」，錯了，就是因為符合預期，才宣布不再繼續推出量化寬鬆。
近期美國Fed暗示，可能再度實施QE3，我猜只是一種信心喊話，希望市場知道美國隨時會採取必要手段，請大家繼續放心投資與消費，讓下半年經濟如Fed預期恢復強勁復甦。如果市場還是缺乏投資與消費信心，物價指數年增率不漲反跌，Fed就真的會透過QE3再次讓貨幣價值稀釋，企圖讓商品價格「上漲」，讓大家誤以為有獲利，而恢復投資與消費信心。
當然，當政府試圖以稀釋貨幣價值刺激景氣的最初，資產價格不會馬上反應出貨幣被稀釋的程度，但只要越來越多人「受惠」於貨幣稀釋，其購買能力提振，再加上銀行恢復信貸增漲，遲早都會支撐住資產（例如房地產）價格，甚至讓資產價格往上漲，使經濟恢復以往的成長動力。
舉例來說，當政府對市場注入大量資金時，剛開始，可能先有大量資金湧入股票，讓股市投資人獲利，而這些人又率先恢復消費行為，讓部分商業活動先逐步升溫，最終讓更多人也「受惠」。當然，這過程是需要時間慢慢傳遞，很多人以美國房價仍然持續下滑，來說明量化寬鬆救不了美國經濟，其實言之過早。
量化寬鬆救經濟 成效需要時間
美國Fed理事Elizabeth Duke去年曾提到，全面恢復信貸增長，可能需要數年時間，她表示：恢復消費信貸需要3年、住房抵押貸款市場需要4年半的時間恢複元氣，非金融類商業信貸需要5年以上，而商業房地產市場則需要將近9年的時間來恢復。
從這點來看，美國經濟，乃至全球經濟，最快3年後，逐步恢復信貸增漲後，透過貨幣乘數效應下，將再放大數倍現有的貨幣供給量，屆時通膨的情況恐怕將更為明顯！然而，張金鶚教授急著
以正常經濟狀況下的數值（例如房價所得比、房價租金比）來衡量當下非正常經濟狀況的合理房價，同樣也是言之過早。
總之，很多國家政府根本不怕泡沫、只怕通縮！泡沫破滅後，再吹個泡泡就很容易救起來，但一旦像日本這樣陷入通縮後，怎麼救都很難拉起來。所以央行在金融危機爆發時，雖然台灣當時沒有通縮危機，但央行果斷地注入大量資金到市場中，成功地避免台灣走入通縮惡性循環之中，功勞頗大，但副作用就是眼前房價不斷飆高。
如果央行當時沒有注入鉅量資金，等到經濟危機逐步傳遞到房價下跌、甚至崩盤時，只會惡性循環地引發連環爆，最終演變成本土型金融危機。試想，如果台灣將來面臨資產崩盤的危機時，除了增加貨幣供給量刺激經濟外，央行還有什麼妙方可用呢？所以，投資人無須把政府印鈔票視為不當之舉，否則政府該放手讓台灣經濟崩盤才正確嗎？請看圖5所示，1997年亞洲金融海嘯、2000年網通股泡沫化、2003年對台灣威脅最大的SARS危機，政府都是採取大幅增加貨幣供給量來通過難關！
時間拉長看 房價一直都在漲
張金鶚教授提到：「放眼全世界，沒有一個國家的房地產只漲不跌，投資人相信房子只漲不跌，是犯了『名目』與『實質』混淆的錯誤觀念。」但我認為這裡面無所謂混淆的問題存在，我們該探討的是，在貨幣不斷被稀釋影響下，平民老百姓該如何應對。
真實世界中，任何商品都是以「名目」價格（即所謂市場價格）進行交易，而不會用剔除通膨影響後，以「實質」價格進行交易。再說，政府增加貨幣供給量，稀釋貨幣價值，幾乎已不可逆（你想，央行若突然抽掉這些被增加的貨幣，會發生什麼事情？），因此，再去探討剔除通膨影響後的「實質」價格並沒有意義。張教授提出「名目」與「實質」的差別，其實還是避重就輕、模糊焦點的論述，用專業術語誤導民眾。
由於「住宅價值不變的狀況下，房價反應的是貨幣價值」，因此將貨幣換成具有「保值」特性的資產，這種資產會隨著貨幣貶值而保持其價值（升值）。舉
例而言，當貨幣價值貶了一半，資產的（名目）價格遲早會增加1倍，尤其是在全球異常的超寬鬆貨幣環境下，房價上漲其實並不是因為暴利或炒作，而只是抵銷了通貨膨脹（鈔票貶值）的「保值型上漲」！
除非政府不再靠增加貨幣供給量來挽救經濟危機，還有，除非政府不再緊盯台幣兌美元匯率，否則在貨幣不斷被稀釋價值下，房價就是會持續上漲！
換言之，正是因為政府老是故技重施，老是以增加貨幣供給量救經濟，我們更應該買房自住，由於買房自住通常一住就是十幾
年，就算剛買就崩盤，只要能繼續支付房貸，堅持到政府拯救行動，很容易就遇到下一波房地產高峰。
名下資產增值 才能保住辛苦工作成果
有些學者提出，多數家庭把收入拿來還房貸，造成沒有餘錢消費、改善生活品質...導致民眾活在「富裕中的貧窮」...無法一分錢、一分貨地換取應有的住宅品質。這話看似有道理，但卻忽略了在全球異常的超寬鬆貨幣環境下，我們的選擇其實很少！我們的選擇只有：繼續持有早已被稀釋價值的貨幣，或是買個具有保值性且還能供自己使用的不動產。如果像學者們建議那樣，把錢花在改善生活或住宅品質上，那豈不是連被稀釋價值的貨幣都沒有？
就算你買房後，打算住一輩子，但建築物的壽命頂多50年，任何一個建築物，總有一天都必須拆掉重建或賣出，當你要重建或賣出時，其價值的增漲速度落後，這只會嚴重打擊你的換屋能力，所以，購屋時我們豈能不注重增值潛力！
總之，對財力不足的人來說，也許沒辦法像富豪做好各種資產配置，以對抗各種風險，但你至少可以買屋自住，來對抗其實還沒結束的、百年難得一見的通膨浪潮！以美國商業房地產還要9年才會恢復來看，我大膽推估，台北市精華區房價還要10年才可能到達頂峰！
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.48 2011年9號
