這些花俏的文字、動聽的語言很誘人，雖不一定會跳票，卻模稜兩可，很容易讓人一時衝動做出不當的選擇。此刻是自住買方精挑細選的好時機，本刊特別從付款方式、房屋條件、交通條件、重大設施等4大面向，整理建商常見的銷售文宣與話術，提醒消費者該有的正確觀念與認知，避免衝動買房的憾事發生。

面向1 付款方式與訴求高收益暗藏玄機

付款方式牽涉到付款金額的調度，是消費者最關心的一環。一般來說，預售屋的付款方式分為「訂金、簽約金、開工款、工程款、交屋款」等階段，但以下4種與款項有關的行銷話術要特別留意。另外，針對投資客的收益訴求，也有眉角要注意。

廣告訴求：結構工程0付款，輕鬆付款買屋

事實：訂金、簽約、開工3種款項通常占總屋價款的2成到3成。工程款期間則指從開工到完工為止， 預售屋工程期大多2年，有些建商興建期較久，會到3年，這期間的款項會分好幾期給付，工程期間0付款即不須付任何款項，購屋人初期壓力較輕。

但要注意的是「結構」兩字，指的是從地下室到地面層的結構體完成，不含內裝的隔間、衛浴等，因此僅完成整體的50%。也就是說，興建到一半時就必須開始付相關款項，且可能每期所分攤的金額會比較高。

廣告訴求：期付× 萬元即可入住

事實：每期支付1∼2萬元的金額相當吸引人，但未說明每期相隔多久，是每月、每周還是每20天，必須仔細了解。

廣告訴求：紅單消失了！

事實：預售屋紅單其實是購屋預約單，有人用來轉讓獲利，此一手法在房市景氣熱絡時經常使用，以此手法刺激買方，實際上是每張紅單加5萬、10萬元轉賣給買方。若為一般客戶看到這樣的銷售手法應提高警覺，因為並非是真的熱銷到全部房屋銷售一空，讓紅單消失了，而是紅單在投資客手中。

廣告訴求：N 年內保證收益5%

事實：套房、店面等收益型產品偶爾會有保證收益的廣告出現，通常保證期間為3年到5年，但這類產品的單價通常都較高，例如中山區每坪均價60萬元，但保證收益的產品，每坪可能賣到65萬元。

面向2 交通訴求技巧 讓購屋人充滿想像

交通條件也是購屋族所考量的重要因素，不過有些建商常使用模糊的概念引導消費者，讓人產生好奇心與期待，但仔細深究後發現不是那麼一回事，就會有受騙上當的感受。

廣告訴求：交通便利，坐擁雙捷運

事實：「雙捷運」廣告詞經常讓消費者以為建案位置座落在兩條捷運線的交會處附近，例如忠孝復興站、忠孝新生站。然而事實上並非如此，過去北投區某建案就曾打出這樣的宣傳廣告，實際上建案的位置是位於奇岩站與北投站中間，距離捷運站還有一段距離。

廣告訴求：N 分鐘到市中心

事實：這類文宣大多出現在位處郊區的建案，例如「深坑到信義區15分鐘」，卻未說明是尖峰時間還是離峰時間。另外像最近吉美建設的建案「敦南花園別墅」，建案名稱讓人以為在敦化南路附近，事實上建案在安坑偏遠的山上，行銷上也以交通為訴求，強調15分鐘內可以抵達敦化南路。

廣告訴求：高鐵往返19分鐘

事實：最常以此為訴求的建案地點，正是日前沸沸揚揚的青埔站航空城附近建案。從台北搭高鐵到青埔站的確僅需19分鐘，比起台北車站搭火車到樹林站還要快速，但高鐵班次有限，而且青埔周遭的生活機能尚未完整。

廣告訴求：高鐵費用N 元

事實：同上例，台北往返青埔的高鐵定期票價是全票的45折，每月交通金額4555元，高鐵網站（www.thsrc.com.tw）已經幫消費者列出各種折扣票數，比起開車費用便宜許多，也常是建商用來吸引買方的訴求點之一。但是，這種定期票種限定只能搭乘自由座，到了台北還須轉乘其他交通工具才能到達目的地，實際的交通費會更高，但文宣上卻不會提到。

面向3 公設、建物虛實 蘊含文字遊戲

台灣的建築法規規定，建築物的公設、資訊都要詳細記載，但是在廣告文宣上的文字，常會令人有「賺到了」的錯覺，其實只是建商或代銷玩文字遊戲來讓人買單。

廣告訴求：0虛坪

事實：其實只是指公設正確，建商並未偷工減料，或短少坪數，但這樣的文字卻容易讓消費者以為沒有公設坪數。

廣告訴求：2+1房

事實：「2+1房」讓人以為有3房，其實那「+1房」通常是二次施工，規畫上多做為書房、麻將間等使用。稍微誠實的建商會在平面圖上畫虛線，不過多數建商不會標示，因此，看到這類文字時要特別留意是否為二次施工。

廣告訴求：買屋送停車位

事實：這類停車位通常為上下兩層的機械式車位，看中買方撿便宜的心態，以為賺到一個車位，實際上單坪價格比別人高，因為包含車位價格在裡面，只是買方不知道。另外如總價含車位價，也是一樣的行銷手法。

面向4 重大設施吸引 最後跳票

建商會以重要設施或知名餐廳、咖啡店等設施吸引買方上門，但這類駐點通常都有時間限制，因為有些是配合建商銷售，通常僅2年到3年，有些是當地消費力無法支撐，但留下一群打算長時間在此居住的買方，因此要留意是否為長期設置的設施。

廣告訴求：電影院在旁邊

事實：淡水新市鎮知名建案「海洋都心」在廣告上打著「威秀當鄰居」，以及超低總價來吸引買方上門，後來卻生變，如今威秀已經確定不進駐淡海新市鎮。事實上，建商已經有不實廣告的嫌疑，買方若有留下當初建商所印製的宣傳品，可以據此要求無償退訂，建商不能拒絕，也因此海洋都心第2、3期並未再以威秀做為廣告號召。

提醒讀者，建商若以電影院等重大設施為號召，有意下訂，記得將此條件加入合約中，若未達成則視為跳票，買方有權退訂，如此才能保障買的權利。

廣告訴求：知名餐廳進駐

事實：位於新店安坑的某建案，曾經力邀晶華飯店內某知名餐廳到社區開店，並以此為銷售噱頭，淡江大學產經學系副教授莊孟翰的朋友就曾在此購屋。當初莊孟翰力勸朋友莫因此購屋，因為建商保障該餐廳2年數百萬元獲利，才讓該餐廳願意到安坑這個偏遠處開設分店，但2年一到立即關店，因為安坑區的消費力無法支撐餐廳營運。

廣告訴求：XX 名人當鄰居

事實：知名烘焙師傅吳寶春在高雄的麵包店經常大排長龍，而他的麵包店正位在知名建案都廳苑1樓，其實建商免費提供吳寶春使用3年的店面，以增加建案知名度與銷售，而建商早已將這些成本計入行銷費用中。

【更多精采內容請看：《Money錢》NO.85 2014年10月號；訂閱Money錢電子雜誌】

Apple發表的Apple Pay及Apple Watch，代表智慧裝置又再次改變人們的生活，配合雲端運算的功能，背後應用充滿商機。而最先受惠的產業就是，雲端儲存設備供應鏈。

近期美國Apple 公司推出了4.7 吋 iPhone 6以及5.5 吋iPhone 6 plus 手機，超乎預期的訂購數量，引爆蘋果供應鏈的商機想像。但在這一次的發表會中，其實有另外兩個重點：ApplePay 及Apple Watch，兩者看來像是發表會配角，卻是引領未來趨勢的重要武器。

當眾人目光放在iPhone 6的外觀尺寸之際，Apple Pay 正準備對目前的支付方式提出挑戰，以後的支付模式就是掏出手機，用指紋辨識身分後，即可完成扣款動作，安全性比簽名來得更好；Apple Watch 則化身為使用者的親密夥伴，也號稱是最貼近個人的裝置應用，舉凡時間、脈搏、步行、移動方式無所不紀錄，簡

直比家人還親密。而這兩個應用模式的出現，也象徵智慧裝置又進一步進駐我們的生活，甚至取代目前的日常行為。Apple 的特徵並不在於是技術先行者，而是成熟技術的統合者，讓使用介面簡單易用又有獨到之處。所以，不要小看Apple產品後續發展的功能效果，這背後可都蘊藏龐大的商機。

雲端運算闖入日常生活

深入思考可發現，透過ApplePay 支付商品費用，讓Apple 公司除了可以跟信用卡公司收取手續費外，還可趁機改變消費者的購物習慣； Apple Watch 則是收集不同年齡層的健康狀況，來作為應用開發的方向，而這一切的資料都有賴龐大的資料庫儲存與運算。

換言之，當使用者與這些產品的互動越親密，就需要越多的資料庫來儲存與分析，而這些資料上傳至遠端資料庫，然後將數據資料呈現給使用者的過程，便是雲端運算的架構概念。隨著智慧型手機應用越深入日常生活之後，雲端運算應用也跟著進入我們的日常生活，只是使用者沒有發覺而已。

若將數據比喻成車子，雲端運算除了數據外，一條寬敞的道路（光纖頻寬、4G 通訊）與一個能容納所有數據資料並重新配送的車庫，則是整體架構運作的重要環節。這個部分，我們稱為「資料中心」，供應資料中心的軍火商（設備商）肯定會有不錯的營收表現。

產業發展受各國重視

就雲端運算發展來看，各國在2009年左右便開始制訂相關政策方向，像韓國在2010年提出雲端發展計畫，台灣則是在同年度提出雲端運算產業發展方案，中國也在十二五計畫中將「下一代信息網路科技」，列入7項戰略性新興產業規畫當中。可見該產業的發展，普遍受到各國政府機構重視與扶植。依據研調機構Gartner 的預估資料指出，若將雲端服務區分為IaaS （ Infrastructureas a Service， 架構即服務） 與SaaS（Software as a service，軟體即服務）兩塊，其產業複合成長率均高於20% 以上。超過20% 所代表的意義是，該產業正處於基礎發展上，而單一個產業處於發展初期，表示基礎建設的需求龐大，我們便可以從這個觀點，挖掘受惠於產業趨勢的個股。

其中像是ODM 的廣達（2382）、電源系統的超眾（6230）、伺服器機箱滑軌的川湖（2059）、系統整櫃統合的營邦（3693），都是趨勢下的受益個股。而營邦所跨入的整櫃式統合屬高度客製化設計市場，值得進一步了解。

營邦轉型有成 近5年營收成長20%

營邦早期由機殼設計起家，並轉型往準系統設計方向發展，公司可提供資料中心所需的運算及儲存解決方案，經營優勢在於，可短時間內提供客製化，並以少量多樣的彈性切入市場需求，近年已成功打入雲端供應鏈，客戶包括北美搜尋、社群及電子商務業者、俄國搜尋引擎Yandex 企業等。

在營業利益、營益率與毛利率的交叉比對下，可以清楚看見該公司轉型有成。整體營業收入水準在最近5年內提升了217%，相當於每年成長20% 以上，而20% 的數字水準表示公司仍處於高速成長狀態，與產業的發展趨勢相符。從毛利率與營益率的數據可以看出，毛利率水準維持在30∼32%，但同時期的營益率卻從3.1% 提升至13.3%。若仔細檢視圖3，會發現營邦在營業費用的項目上幾乎紋風不動，因而使得營業利益率節節高升，這表示該公司在成本控管與商務模式上有其獨到之處，才能使營收在增長的過程中，只需付出相同的費用便能持續擴大營收。

而該公司的債信表現同樣相當不錯（圖4）。整體的負債水準從2010年的52%， 下降至2013年的30%，而利息保障倍數則提升至181倍，以常態超過40倍已屬優異來判斷，該公司可謂擁有優質的債信水平。

產業位處成長浪頭上

從整體的數據狀況判斷，該公司處於快速成長與體質轉強的階段，加上產業趨勢正在風起雲湧的階段，值得積極型投資人持續關注。而這樣的財務性質適合採用K值法計算：淨值×（財務ROE／股東期待ROE），財務合理價位落在120元以下，但投資人可自行考慮是否願意溢價購入，原因在於高速成長的公司透過財務公式計算，容易忽略了未來的成長價值。

要注意的是，高速成長的產業與個股，有可能短期高速獲利成長，也可能轉眼變成泡沫，就如同過去網路時代發展初期，也有過高速發展的階段，但隨即出現泡沫而戛然終止。雖然目前的雲端運算產業，企業各擁獲利基礎，但仍不能掉以輕心，認為這一次不一樣。在股市中樂觀看待產業未來，小心檢視財務數據走向，才是長存之道。

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