有鑑於房地產市場出現過熱疑慮,日前央行副總裁陳南光指出,政府應該採取一些政策措施,以預防出現房地產市場對泡沫預期。同時,財政部長建議,可以考慮採用選擇性信用管制來抑制,內政部次長也同意這樣的看法。顯然相關部會都同意,台灣房地產的確已經出現過熱的問題。今年以來,受到疫情影響,全球經濟陷入谷底,台灣情況較佳,但相對於前兩年,今年的景氣還是比較差,房產市場不應該有太大的反應。然而,國際熱錢湧入、利率偏低、台資匯回,加上部分國人無法出國,到處看房,使得房市異常熱絡,這並不是正常現象。因此,我們認為政府應該立即採取一些措施來抑制房價。另一方面,台灣房價過高是制度性的問題,長期而言,需要推動不動產租稅制度的改革,才能讓房價回到合理水準。
自2018年以來,台灣房地產市場就出現景氣向上的情況,從房價指數來看,信義房屋指數、國泰房屋指數和好時價指數都呈上揚,上漲幅度介於6.2%至19.3%之間。再從數量上來看,今年以來建築物開工面積與移轉棟數分別成長44.2%和27.6%;再看金融面,住宅融資和建築融資今年到8月為止,分別比去年年底成長了4.4%與9.5%。凡此都顯示現今不動產市場的榮景。
長期以來,台灣住宅價格就呈現偏高的現象,現在又出現不斷上漲的趨勢,為避免過高的房價對台灣總體經濟發展造成不利影響,短期間政府應該考慮採用選擇性信用管制,針對包括豪宅、非自用住宅或是經常交易者的交易,降低可貸款成數,以減少炒作空間。
不過,房價過高是一個制度性的問題,長期來說,應該要推動整體的不動產稅制改革,包括囤房稅、豪宅稅與增值稅等。同時,應該要再完善實價登錄制度,包括揭露實際地址、一個月內登記和預售屋交易登記等。
其實,依據最近學術界採用實價登錄資料研究的結果發現,各縣市土地公告評定現值大約只有實際交易價格的一成到三成之間;房屋評定現值更低,幾乎都不到實價的一成。由於不動產稅基被嚴重低估,造成各縣市不動產持有稅的實際有效稅率(包括土地稅與房屋稅)大約只有0.1%。舉例來說,台北市房價超過2,000萬元的住宅相當普遍,但每年繳交的房屋稅和土地稅加總,大約就是2萬元。持有稅偏低,有錢人就喜歡用養地和養房的方式來投資,進而造成房地產價格居高不下。
相關研究顯示,不動產實際有效稅率較高的縣市,房價就相對會較低,因為要負擔較高的稅率,因此投資者就比較不喜歡到這些縣市投資,最終使得這些縣市房價上漲的幅度較小。這意味了如果地方政府想要推持合理房價,最有效的方式就是提高不動產(包括土地和房屋)的評定現值,從而拉高實際的有效稅率,如此就可以抑制過多的不動產投資,維持價格穩定,避免出現泡沫現象。
因為房價偏高,就會加重購屋民眾的貸款負擔,出現強迫儲蓄現象,進而導致消費減少,抑制了總體經濟成長。另一方面,過熱的房地產會導引企業過多的資金投入在房地產上,減少一般產品的生產和研發,造成企業技術進步的障礙。萬一造成房地產市場泡沫現象,輕則造成所得與財富分配惡化,重則引發金融危機,對經濟造成嚴重的打擊。
因此建議政府,應即刻採用選擇性信用管制,抑制不動產投機行為,長期則應該推動不動產相關稅制改革,包括實價登錄與實價課稅的改革等。維持不動產價格的長期穩定,是政府應該要去努力的重要政策目標之一。