最近台北市老屋重建的問題,因下任市長選舉而浮上檯面。目前台北市住宅屋齡40至50年之間占33.7%,50年以上達到13.8%。相對地,全國平均值卻分別只占23%及11.1%。老舊房屋除影響市容觀瞻外,更易成為垃圾堆積與毒品交易的溫床。為了避免這些負面影響,政府制定遊戲規則,並對老屋重建給予租稅優惠,便合乎英國哲學家邊沁所謂政府負有「追求最大多數人的最大幸福」的職責。
目前老屋重建可透過「危老重建」及「都市更新」兩種途徑。危老重建並無基地面積限制,但必須全體土地或建物所有權人同意,且只享法定容積1.3倍的優惠。都市更新則適用於500平方公尺以上的基地面積,但須一定比例的土地或建物所有權人同意,且享法定容積1.5倍的優惠。都市更新可採建商為實施者,進行「民辦」都更,或採「一般民眾」為實施者,進行「自辦」或「委辦」都更。在實務上,民辦都更占了絕大多數。
關於政府如何制定都更政策,賽局理論提供了一些啟示。自辦或委辦都更賽局的參與者為老屋所有權人,而民辦都更賽局的參與者則要再加上建商。
在這些賽局裡,各參與人不斷透過合縱連橫來進行談判,而政府的角色則是要制訂出下列三個政策,以增加民眾參與意願:一、同意都更的多數決門檻;二、容積獎勵(胡蘿蔔);三、耐震要求(棍棒)。
首先,就無建商參與的都更而言,政府宜權宜下列利弊得失,以訂定一個最適的多數決門檻。制訂多數決門檻的成本包括外部成本及決策成本。當同意都更的參與人比例略為過半時,實施都更會對不同意者造成極高的外部成本,但若幾乎所有參與人皆同意,則在談判過程中必定耗費大量人力及物力的決策成本。
因此,政府應選取一個多數決門檻以極小化外部及決策成本的加總。所以,目前危老重建政策所採取的全數決是便宜行事,有必要降低至90%,甚至80%的門檻。
此外,就建商也參與的都更而言,需要考慮較低門檻會獲得下列好處:建商在尋求老屋所有權人合作,以突破同意門檻時,較易避免被少數釘子戶漫天要價所阻撓。這顯示,目前都更政策的多數決門檻也可適度下調。
其次,容積獎勵是都更政策提供的最大胡蘿蔔。過去經驗顯示,當房價呈現上升趨勢時,建商參與的都更皆能順利執行。然而,最近民眾開始預期房價反轉,但建材價格以及營建工資不斷上漲,卻導致建商不願履約。這顯示,政府宜適度提高容積獎勵,以彌補建商面對供需不確定性所造成的預期損失。有些人認為增加容積獎勵只圖利建商及老屋所有權人,且對無房者不公。
然而,此論點忽略了以下兩個考量:一,都更可產生美化市容、避免汙穢環境以及減少犯罪事件的外溢好處。二,八成以上國人擁有自住房,因而增加容積獎勵是圖利絕大多數人。甚且,無殼蝸牛也可能會有更高誘因購買自住房,以享受容積獎勵的潛在好處。
最後,建築物耐震力不足是老屋所有權人面臨的最大風險。目前台北市921地震之後興建,而能承受地震五級風險的自住房,約只占19%。對921地震之前興建的住宅,台北市目前提供耐震初次評估每棟補助1.2萬元至1.5萬元。
然而,耐震檢測通常耗費數十萬元,且和總樓地板面積息息相關。因此,針對耐震評估,台北市可考慮給予更優渥的差別補助。否則,只能等待未來出現較大地震時,民眾才會正視此議題。
總之,都更成功之路遙遠漫長,但降低多數決的同意門檻、增加容積獎勵,以及儘速讓老屋進行耐震檢測或許可以縮短此距離。