投資性不動產（Investment Property；以下簡稱IP）之所以在國內採用國際財務報導準則（IFRS）後不斷成為熱門討論話題，在於國內以往依循美國會計準則（US GAAP）訂定之會計準則，並未針對IP有相關規定，而IAS 40「投資性不動產」對IP之規定繁多，國內並不熟悉，其中以「公允價值模式」作資產之後續評價，更是國內首例。
於是在金管會宣布與IFRS接軌後，公司經營者期待能因IP採公允價值評價產生作帳行情，但主管機關擔心評價波動過大未能反映經濟實質，影響證券市場，為此，從2011年7月金管會配合直接採用IFRS首度修訂「證券發行人財務報告編製準則」（以下簡稱「編製準則」）起，至今兩年多以來，這項議題經過產、官、學界多次的交流討論，才得到IP得以公允價值評價之共識。
針對投資性不動產開放以公允價值後續評價，本文將分成三大部分探討，第一部分簡單介紹國內財務會計準則（ROC GAAP）與IAS 40的差異；第二部分說明IP在接軌IFRS後，國內規定之歷次改變；第三部分則就最近放寬IP得以公允價值後續評價之規定，闡述企業經營者於實務因應時不得不知的幾件大事；以及用圖文並茂的方式，指引投資人如何看懂IP的重要財務資訊。
IAS 40與ROC GAAP準則比較
IAS 40規定IP係指企業持有土地及房屋建築之目的，係為賺取租金或資本增值利益，其原始認列以成本入帳，後續衡量則得選擇採「成本」或「公允價值」模式。惟過去ROC GAAP規定，固定資產「供營業上長期使用」之定義非僅限於固定資產之自行使用及生產受益，亦包括固定資產「出租受益」在內，比如企業供長期出租的資產因已符合供營業上長期使用的定義，應列於固定資產項下，或單獨列為「出租資產」。惟若出租部分係屬意圖長期投資之用者，則應轉列「長期投資—不動產」（以取得成本—累計折舊評價）。此外，從ROC GAAP轉變至IFRS，固定資產及IP在報表上的表達，也有不同。可以從圖一某上市公司的資產負債表，看出差異。
在認列及衡量規定上，相較於ROC GAAP下固定資產認列及衡量均一律採「成本法」，IAS 40規定IP原始認列係採「成本法」（成本包括為取得IP所發生之原始成本，以及後續為增添、部分重置或維修該不動產所發生之成本）；惟後續評價有兩種方式，一為「成本模式」，一為「公允價值模式」。
首度修訂編製準則，開帳數及後續衡量加諸限制
2011年7月，金管會首度為直接採用IFRS而大幅修正編製準則。當時基於監理目的及考量國內評價實務，對IP之規定，並非完全與IFRS 1「首次採用國際財務報導準則」及IAS 40兩準則相同。說明如下：
依IFRS 1規定，首次轉換至IFRS時，企業應全面追溯適用IFRS規定，惟考量成本效益，IFRS 1亦提供選擇性豁免項目之例外（例如企業可選擇採認定成本作為特定資產之開帳金額），故針對IP，企業「得選擇」以「公允價值」或「重估價值」作為轉換日之認定成本。惟當時金管會於「編製準則」第26條針對IP選擇使用「認定成本」豁免項目者，加諸須若干特定條件（例如：有充分證據顯示存在持續性出租，且能產生中長期穩定之現金流量者等）始得以公允價值作為認定成本。且公允價值的評價限採最保守的「收益法」、折現率以發行人之加權平均資金成本率為準。
至於後續衡量，IAS 40規定IP後續衡量「得」選擇採「成本」或「公允價值」模式，惟金管會惟恐IP公允價值波動過大及市場未能反映經濟實質等等原因，復限制IP後續衡量僅能採「成本模式」。
以上種種之修法限制，似乎削弱了當時企業採用公允價值作為認定成本開帳之誘因，而儘管企業符合以認定成本開帳，因IP的增值效益似僅止於開帳日表現，後續衡量限採「成本模式」，增值部分仍應持續提列折舊而對獲利造成影響，是以，對企業財務報表的加持表現，未如預期，輿論評為「IFRS不動產評價開小門」。
2014年起，放寬投資性不動產採公允價值評價
2013年12月，就在接軌IFRS近週年時，金管會再度檢討「編製準則」中IP之規定，宣布開放企業自今（2014）年起（第一階段及第二階段採IFRS之公司分別自2014年及2015年開始適用），IP後續衡量可採「公允價值模式」（回歸IAS 40規定），並由企業自行評估及選擇會計政策。今年4月再增修在符合一定前提下，亦得請會計師出具合理性複核意見取代專業估價師之估價報告。「編製準則」修正前後內容比較。
【完整內容請見《會計研究月刊》2014.5月號】
