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【文／白居易 高雄採訪報導】
房地產的價格不是政府決定的，房價與公告地價一點關係都沒有。房價由供給與需求決定，公告地價是落後指標，房價漲上去，政府才發覺應該要調漲公告地價了！所以，現在高雄的房地產在今年農曆年後已經上漲，代表著…
如何造就一個房市大多頭？條件是：大量的公共建設投入、腹地夠大、量體夠大，最後再加上源源不斷湧入的資金及需求。
3000億的公共建設 投入大高雄建設
整個高雄近20年的發展有兩個很重要的轉捩點，一個是謝長廷市長時代的整治愛河，另一個是陳菊市長任內的3000億公共建設投入。投入1000億在高雄D60的水岸開發(星光水岸公園、海洋之星、城市光廊)，另外則投入在美術館、農16的北高雄地區，包括美術館、展覽館、市政府地點搬遷等項建設。從這角度來看高雄房地產，高雄的房地產是勢必會漲，但後續續航力如何？則要再觀察觀光產業及陸客來高雄消費力道如何。
建案快速拉高價格結案 消息震驚業界
在三月份北高雄美術館附近有一個推案，地點還算不錯，但不是大路邊，價格也不算便宜，每坪22萬元左右，重要的是，甫一推出就被消費者搶光光！業者笑著說：還來不及調漲價格，就賣光了！
有關於高雄房地產市場在今年農曆年後大漲的感覺，在金融家月刊3月號，梁碧霞時間專欄中就有提到：法拍溫度很高，地價房價一直默默上漲了！果真證實，高雄房價已經揮別每坪20萬元以下！豪宅以國硯來說，每坪百萬元！以京城凱悅來說，高樓層站穩50-60萬元間！
統一夢時代繼續邁向第二期開發 全高雄推案沒有每坪20萬以下！
除了公共建設投入，郝有村認為未來有兩大關鍵左右高雄房地產市場漲是強弱，一為企業界的投入，二為高雄定位要更清楚。
4年前陳菊市長曾經為了拉攏企業界，與鴻海郭台銘、統一集團、光電業者頻頻接觸，希望企業進駐高雄，帶動高雄就業市場及定位高雄港都地位。後來郭台銘沒有去高雄，郝有村聽說是「條件談不攏」，也有一個說法「郭台銘去高雄怕對岸不高興」。這樣的民間傳聞，真假不知，但後來的事實是統一集團在南高雄取得大量土地，開了夢時代摩天輪，百貨公司。
這一投資案的執行，把高雄的發展重心從以往的五福路，向南拉到三多路的沿港地區。那裏有大量腹地，有大量體可以讓電影、精品購物做一次性集中。夢時代幾年前開幕時，郝有村也跑去高雄湊熱鬧，當初高雄人的提袋率很低，郝有村為統一心急不已，完蛋了，我以為統一集團陷入了一個泥沼區。
事情總有柳暗花明一天。中鋼大樓、音樂中心、藝文中心、漢神百貨、國硯、國賓飯店，逐一站立在高雄港沿岸。從點到線到面的擴展，資金往高雄緩步移動。何麗玲買了都廳苑、謝金河買了京城凱悅、先鋒林寶珠買了港邊豪宅帝門，君安梁碧霞買了新光路大遠百百貨旁邊房子、博愛路、裕國街、明誠四路美術館第一排等等，這些名人在兩三年前都進入高雄，奠定了投資低點。
現在夢時代第二期在統一集團規劃下，繼續向高雄港更另一頭開發，當年沒有進入高雄的產業老闆，想必現在是有些懊惱的了。
北高雄農16美術館 漲三成是真的
高雄的土地在過去五年漲一倍，在過去三年漲五成。高雄仲介業者表示：地價是未來房價的指標，以現在美術館附近沒在大路邊的土地，每地坪已經推升到50萬元，換言之，光土地價格就每建坪10萬元以上，加上建料、工繳、稅金，每坪20萬元已經不再看到。這也是「自由閱讀」、「國泰馥建築」、「京城花開富貴」、「京城曼陀羅」銷售速度用秒殺來形容，業者笑到眉飛色舞，藏不住的得意。
高雄在地三大建商 京城 城揚 永信建設
國泰建設在龍年過年前在高雄博愛路及曾子路口推出「國泰馥建築」，開盤時每坪25-35萬元，結果開盤兩周，賣出七成！業者緊急停盤，進一步調高價格10%，後續以28-38萬元第二次開盤，繼續在兩周內把剩下30%順利結案。
2012年高雄主要推案情況如何？京城建設蔡天贊董事長在3、4年前喊出十大民宅（京城凱悅、京城圓頂、京城京悅、京城花開富貴…….）當時市場根本不相信，京城建設(2524)股價從61元拉回10元，但現在逐一推出後，京城凱悅銷售7成，站穩愛河旁邊。業界估計，京城建設這10大民宅，量體500億元一定有，奠定未來幾年京城建設的每股獲利。
城揚建設集團是高雄在地建商，沒有借殼上市掛牌。城揚每年推案量約80-100億元間，他持有土地主要在鳳山文山特區、澄清湖青年路，藏有大量土地。澄清湖土地10年前原先規畫為公園用地，導致地價慘跌，但後來翻盤為重劃區，現在一坪地價叫價100萬元。
郝有村的家族還住在鳳山區，一講到這種土地翻盤，很多人氣得牙癢癢，錯失進場機會，相對的，也存在著像城揚建設這種精於耕耘當地市場，務實的賺著每個建案至少三成或更多以上利潤。
高雄第三大建商應屬永信建設。永信每年推案約60億元左右，他在美術館的馬卡道及中正路正言路口也握有土地。永信很努力的想從「中低價位」的合宜住宅想轉型為「豪宅」建商，賣豪宅才有多餘Margin(邊際利潤)，他們都看到興富發、京城賣豪宅賺很多的例子了。
高雄地產三大優勢 台北絕對沒有
高雄地產有什麼優勢？低基期、低風險、太委屈！多位業者講到高雄地產，大家異口同聲說，真的太過份！連金門都比高雄貴(按金門每坪叫價24萬元時，高雄還在15-17萬元間晃蕩)！
另外，高雄的陸客觀光可以有著3千元人民幣的低接團優勢。夜市去六合夜市，血拼去大立精品，拉去買鳳梨酥、太陽餅，廠家給的回扣比台北的高還更阿莎力，高雄人就吃這一味！陸客觀光造就南高雄的外需市場，過去2年，高雄市至少增加30棟商旅大樓，有業者這麼計算著。
最後，北高過於懸殊以及實價登錄、奢侈稅，都讓中北客戶下來高雄搶屋力道強勁。未來，水岸輕軌長達19.6公里(環評已經通過)，再加上「鐵道地下化」、「市政府遷移」都會讓台北人一再回味過去10年，台北市政府從長安東路搬到信義計畫區所造就的地產神話，以及捷運點石成金的力量。 |
