「政府打房」的效應正式發威，8月分台北市建築物買賣移轉件數為3850棟，比7月同期少了24%，不僅連3月下滑，更創下18個月以來新低，幾乎是金融海嘯初期的交易水準。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮的解讀是，由於一般房屋交易從簽約到完成登記手續，普遍需要3~4 周時間，買賣移轉登記棟數主要是反應前1個月的房市交易狀況，「也就是說，8月交易量的驟減，是反應7月市場交易的降溫，顯示央行6月底的升息政策，已產生立竿見影的效果。」

中古屋交易退燒 預售屋開價平實

中古屋屋主觀望，建商的預售案推案腳步也難得出現分歧。根據《住展》雜誌的統計，相較去年928檔期創新高的推案量，今年928 的推案量是過去5 年的最低量，也少了創新高價行情指標大案帶動房價。建商推案的態度也不同調，有些採取低調的「潛銷」策略，有些希望等五都選後情勢明朗再下銀彈，強打廣告。

截至目前為止，928 檔期最具代表性的指標建案，就屬中山區南京東路一段的「天觀」，以開價每坪120萬~130萬元價位測試市場溫度。

當然，也有建商不畏市場低迷氣氛，維持原先的推案計畫，但採取「平實」的開價策略，以吸引客戶，像是位於南港區的「大同璽苑」。在央行尚未打房之前，南港就因短期上漲速度過快，預售開價高達百萬之譜，使得交易呈現疲弱，而總銷百億元的大同璽苑，未如預期開出破百萬元價格，反而採取80 萬~90 萬元開價策略，似乎也印證現在買方不願追價的心態。

「現階段買賣雙方呈現觀望，都因政策及選舉所致。」一位豪宅銷售業務歸納。雖然過去台灣每隔1~2年就有大大小小的選舉，但選舉結果早已和房價漲跌脫鉤，而今年的五都選舉卻打破以往的思維。東森房屋董事長王應傑表示，這是因為總統馬英九上台後，從直航、三通至MOU及ECFA等協議的簽定，讓台灣進入全新的時代，但是一般認為，馬英九連任，新時代才可望延續，「五都選舉是執政黨的期中考、2012年的總統選舉前哨站，選舉結果勢必影響房市短期的買氣及信心。」

但政大地政系教授張金鶚卻不以為然地表示，「把候選人的當選與否，與房價漲跌劃上等號，等於是綁架！」因為政府的力量，永遠不可能大於市場力量，從過去幾個月交易縮減的數據來看，房價回檔趨勢很明顯。

台灣不動產交易中心總經理李同榮觀察過去幾次總統大選指出，選舉前，房地產走勢取決於當時的經濟基本面，以及房市所處的多空循環位置；但選舉底定後，往往會因房價高低，影響政府政策做多或做空。

4大指標 觀察房市多空

綜合多數專家意見，就算選後變天，對房市後市都屬短期心理層面的影響，長期來看，購屋人還是要從下幾個指標觀察：

指標1 鬼月後的交易是否回溫

住展房屋網總監陳韻如表示，8月下旬開始，北台灣無論新成屋及預售屋的來客數，皆比上月增加2~3 成，的確反應了回溫的跡象。而根據信義房屋第一線業務私下表示，鬼月後自住型買盤有回籠跡象，從業績來看，公司經過連3月的下滑後，8月分出現首次正成長，未來要觀察的是交易量是否「持續」增溫。

指標2 9月底央行是否繼續升息

央行於9 月30 日舉行理監事會議，雖然多數經濟學家預測，就算央行採取升息動作， 但幅度也不致過大， 估計只有半碼（0.125%）的空間，看起來對房貸戶的影響並不大，但只要央行升息的動作不減，對投資客就是負面因素，也是中長期政策的觀察指標。

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但是，債券型基金種類很多，全都「穩定」嗎？「配息」固定嗎？那倒不是。債券基金的淨值會波動，所以談不上絕對「保本」，而且有些債券商品如高收益債，本質上類似股票，跌3成、漲5成不算是特殊情況。

此外，債券型基金雖然有配息的好處，但配息率不叫定存利率、也不是報酬率，過去配息率更不代表未來配息率。所以，想要靠債券基金穩賺7%，並非單純找尋配息率7%的標的，因為很可能賺了配息卻損了本金，而且不同類型的債券基金特性各異，必須搭配不同操作策略。

以下就針對國內投資人最常接觸的3大債券基金類型，提供穩賺7%的策略。

工具1 全球債基金：標的對了 隨時可買進

南台科技大學財務金融系助理教授朱岳中曾做過統計，過去20年當中，連續持有1、3、7、15年全球債基金，平均年化報酬率都可達到7%以上，反觀MSCI全球股票指數還達不到此水準，「從這樣的數據來看，想要穩賺7%，買全球股票基金反而達不到，但是投資全球債券型基金就有機會。」

攤開過去20年、每一年度的表現，全球債指數（常用的有JPMorgan全球債券指數及花旗全球債券指數）只有2個年度出現負報酬，且都落在-5%以內；再看全球債券指數的走勢，過去20年來穩穩的從左下往右上走，朱岳中因此認為，全球債券型基金是退休族群賺7%的首選工具。

有「基金殺手」之稱的王仲麟，10年前就在找尋可以存退休金的工具，他說他要的標的是不論大風大浪、還是風平浪靜，不管景氣大好、還是景氣盪到谷底，都必須在贖回的那一天有平均7%以上的年報酬率。

於是他把所有的債券型基金及貨幣型基金拿出來評比，觀察每一個年度回推10年的年化報酬率，要求每一年度年化報酬率必須穩定維持在7%上下，而符合這樣條件的基金，當時5根手指頭內就數得出來，並且多半落在全球債券型基金，可見想要不花腦筋賺到7%年報酬率，全球債券基金機會最大。

找到這樣可以讓人睡得著的基金，從一開始投入數百萬元後，至今王仲麟都未曾動過這個帳戶，而這個帳戶確實以每年7%的報酬率在穩定成長中，他也打算未來退休就每年贖回一些單位數，做為生活開銷。

操作策略

長期來看，全球債券指數是穩步的向上推升，因此，朱岳中與王仲麟都認為，不須特別擇時進場。如果擔心一整筆退休金投入，短期會見到淨值下滑、本金縮水的情況，更保險一點的做法是分5次進場。

由於不須找進場點，因此，標的選擇特別重要。只要挑到一檔好學生，買進擺著，不太需要擔心景氣問題。另外，是否配息、配息率高低，不應該當作挑選的依據，重點還是基金本身的穩定度，以免賺了配息、賠了價差，絕不要把高配息與好基金劃上等號。

此外，每半年應檢視一次基金，檢視的方法與挑選的方式相同，例如1月買進1檔債券基金，7月時可以用當時最新的報酬率資料，回推該基金的5年年化報酬率，如果明顯下滑，就要找出原因，確認基金變壞，得重新找尋標的。

工具2 新興債基金：進場點對了 長抱沒問題

隨著新興國家經濟快速崛起，主要國家信評被調升，新興市場債已進入了「穩定期」，對於退休族來說，這樣的改變是好事。

雖然想要從新興市場債賺取超額報酬的機會降低，但因為主要新興國家中，包括巴西、印度、俄羅斯等，政府債的債息收益率仍有6~12%的水準，新興市場債仍具高收益率的特性。

過去新興市場債與景氣連動高，通常景氣不好，就是賣的時候，不過現在新興國家的體質不同，復華投信債券研究處協理黃大展因此表示，投資思維也要改變，「看到好買點，進場長抱沒問題。」黃大展分析，與公司面臨景氣衰退可能倒閉的情況不同，新興市場債因為投資的是國家債，國家有可能違約，但是不太可能「倒閉」消失，因此，短期內或許因經濟惡化，部分國家會出現還不出錢的風險，但因為國家仍存在，當景氣好轉時，還是會償還債務。

以過去1998年俄羅斯倒帳、2001年阿根廷倒帳及2008年冰島倒帳事件為例，JPMorgan新興美元債券指數在短暫下跌後，都會再走回向上的軌道，更何況現在新興國家的體質已經大不同，退休族買新興市場債將愈來愈安穩。

操作策略

受到市場資金進出的影響，新興市場債有可能出現短期大漲或大跌的情況，進場點建議避開短期1個月大漲3~5%的時間點，3個月累積報酬率在2%以下，可考慮進場，若出現-2~-3%的數字更是好買點。

從利差（新興債指數殖利率與美國公債殖利率的差距）角度來看，富蘭克林證券投顧資深經理盧明芬指出，2008年底新興市場利差一度超過700bp（即7%，1bp＝0.01%），利差愈高、債券價格愈低，當時是絕佳買點，目前利差縮至不到300bp，處於長期平均值，現在進場無法賺到超額報酬，但還是有合理報酬可期。

不過，如果看到美國10年期公債殖利率上升至4~5%的水準（目前約2.75%），就不是新興債的好買點，因為美國10年公債這麼安全的標的，都能提供這麼高的殖利率，資金肯定會大舉湧入成熟國家，不利新興市場債表現。

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買連動債保單 要注意3大風險

今年5月開始，符合新規定且供「非專業投資人」購買的新連動債保單陸續上市，打著8年保證配息62%、或每年保證配息6.15%等口號，再次吸引市場上「逐高利而居」的投資人注意。但彭金隆再次提醒，比定存利率高6 倍報酬率的連動債保單雖然號稱保本，但還是有一定的風險存在。

法國巴黎人壽銀行保險業務部資深副總張志杰解釋，目前市面上的連動債保單大部分都是用澳幣計價，且幾乎都保證每年配息6%，最主要原因就是澳洲目前當地金融機構間的借款利率高達5%以上。

壽險公司等於是把連動債保單收取到的保費，借給澳洲當地的投資銀行，其中99%的資金投資銀行承諾每年給予6%的報酬當作利息，另外1%的資金則不保證配息，由投資銀行進行衍生性金融商品操作。如果有賺錢，每年配息率就會提高，例如由6% 變成6.1%；如果不幸賠光，也只賠掉原始本金的1%，至少還有99%的本金能領到6%的利息。

簡單來說，就是投資人透過連動債保單借錢給國外投資銀行賺取高利息，這樣的投資方式會面臨以下3種風險：

◎信用風險

萬一投資銀行像雷曼兄弟一樣不幸發生周轉不靈的問題進而倒閉，連動債保單投資人將求償無門，損失的不只是利息，連本金都可能一併賠光。

◎流動性風險

連動債保單有點像躉繳型的短年期儲蓄險，例如6年期連動債保單是指6 年後到期才保本，只要中途解約就無法保本，因為投資銀行承諾的是到期保本，而不是「隨時」保本，也就是這筆資金不能隨時動用，喪失資金運用的流動性。

◎匯兌風險

連動債保單收付保費都以外幣進行，因此如果是拿台幣轉換為外幣，再購買連動債保單，在匯率轉換過程就會碰到匯兌風險，像澳幣是屬於原物料貨幣，容易隨著原物料價格起伏，波動相當大。近期澳幣兌新台幣創近1年新高，但是6 年後連動債保單到期時，澳幣如果比目前弱勢，轉換回台幣時就可能出現匯兌損失。

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