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2015/03/19 第227期 | 訂閱/退訂 | 看歷史報份 | Money 錢雜誌
Money Talks 話題 租屋一定要知道的10件事
 
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租屋一定要知道的10件事
撰文/張秋康/ Money錢雜誌
房價高漲,但上班族的薪水卻在原地踏步,越來越多人買不起房子,只好以租代買。根據房仲網的統計,台灣租屋人口超過總人口的1成,尤其以外來人口最多的大台北地區比重最高,租屋人口比重超過2成。

租房比例居高不下,衍生出來的糾紛也不少,根據崔媽媽基金會過去的統計,學生租屋最常遇見的3大糾紛分別是:房東拒絕修繕、提前解約與拒還押金;而1111人力銀行之前調查上班族最常遇到的租屋3大困擾,則為租金過高、房屋維修和其他房客生活習慣不良。

另外,租屋的治安問題也經常躍上社會版面,像是女房客遭歹徒持刀闖入性侵或搶劫、或是遭惡房東或室友偷拍洗澡的新聞屢見不鮮。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示,雖然租房子不像買房子需要準備龐大資金,但畢竟要住上一段時間,最好事前做好功課,確保自己權益。以下歸納出租房子一定要知道的10件事,供讀者參考。

1.租屋準備期至少1個月

如果有租屋打算,曹筱筠建議,至少花2周時間蒐集租屋資訊,不管是從租屋網站或自行看布告欄,然後把租屋需求列成清單,像是要租雅房還是獨立套房或整層住家,要不要有電視、冷氣、第四台或網路等設備,再按清單內容篩選出符合條件的物件。接著至少再花2周時間看房子,千萬不能只看網站照片或憑房東片面之詞,就決定承租。看屋時,也不能只看屋內裝潢,周遭環境也要一起觀察,像有些巷弄白天很安靜,但到了晚上卻變成吵雜的夜市,或是晚上路燈很少,有安全上的隱憂。

停2.找親友或房仲陪同看屋

跟房東約好時間後,最好找親友跟當初居中牽線的房仲一起看屋,尤其是女性房客。一方面,有親友一起看屋可避免落單、發生意外,且在看屋過程中可以交換意見,不致於陷入主觀意識的迷思。此外,有些問題如不方便直接問房東,也可請親友代為提問,緩和可能尷尬的氣氛。如果陪看的是房仲,可以當面跟房東確認,當初跟房仲談的租屋條件是否契合,不要讓房仲為了做業績,提出一堆房東沒有允諾的條件,結果決定承租時才發現有落差。

3.確認設備可正常使用

看屋時,一定要測試屋內設備是否能夠正常使用,像冷氣會不會冷、電視遙控器能不能用、電燈會不會亮,馬桶是否暢通、水龍頭可否關緊,還有窗戶、房門可否順利開關等。如果有問題,現場就要跟房東反應,釐清修繕責任歸屬。另外,房屋的外觀結構也不能漏掉,像是樑柱、牆面或地面,有無裂痕或彎曲,若有,代表建築結構可能有問題。還有要觀察天花板、牆壁是否漏水,特別要留意新粉刷、裝修過的地方,因為這都可能是把水漬、發霉痕跡蓋住所做的補強措施。

4.避免租頂樓加蓋的房子

頂樓加蓋的房子,房租雖較便宜,但通常居住環境較差,比如說室內比較悶熱,不夠通風,就算有加裝冷氣或隔熱處理,還是有可能住起來不舒服,甚至為了空氣流通、降溫,而長時間開冷氣,反而付出較高的電費。另外,頂樓加蓋房子若為鐵皮屋,不但宵小竊賊容易入侵,房屋結構安全性也低。而屋齡較久的頂樓加蓋,可能還是非法違建,有被拆除的可能性。萬一頂樓的使用權不明確,可能被其他同棟住戶視為公共空間,個人的隱私權將會大受干擾。

5.盡量挑有管理員的住屋

如果經濟能力允許,選擇有社區管理員的住屋會比較安全,尤其是早出晚歸的單身女性。管理員除了會負責過濾出入訪客,也可以代為收取包裹、郵件,若對居住環境有意見,也可請他們代為反應給管委會。另外,管理員還會按時社區巡邏,降低火災、竊盜等意外的發生機率。除了安全考量,如果家中有行動不便、或年紀大的成員,建議選擇電梯大樓,較能降低上下樓梯可能跌倒的風險,尤其搬家時,更能節省人力和時間。

6.月租金不超過月薪3成

租金多少才合理,並無一定標準,因為這跟居住區域、房型、屋況等條件都有關係,承租前可先上房仲網站或到附近仲介公司打聽行情。一般來說,房屋越靠近市中心、屋齡越新、家具設備越齊全,租金的水準就會越高。當然,有些房東可接受議價,不妨在簽約前,試著先跟房東討論,或許有機會再省一點。不過,租房子跟買房子一樣,月租金或房貸最好不要超過月收入的三分之一,如果對住的品質要求再高,最多也要控制在二分之一內,以免租金負擔過重,影響生活品質跟其他理財計畫。

7.遠離嫌惡設施

租屋雖然不是買屋,但終究是要居住在其中,嫌惡設施還是要避免,因為可能有安全或噪音上的疑慮。哪些是嫌惡設施呢?像是高架橋、高壓電塔、加油站、瓦斯行、聲色場所、神廟宮壇、傳統市場等。如果是聲色場所或傳統市場,可能出入分子複雜、噪音與空氣污染嚴重;若是居住在加油站、高壓電塔附近,則要擔心可能發生嚴重公安意外。通常有嫌惡設施的區域,房租會比較便宜,但住起來不安心且容易影響身心健康,建議盡量避開。

8.可爭取期滿優先承租權

市售的契約版本,經常會規定「租期屆滿時,除經房東同意繼續出租外,應即日將房屋按照原狀遷空交還房東」,但房客可爭取事先約定,享有「優先承租權」,並事先協調好約滿後是否將調漲房租,明列於契約條文中,減少未來的爭議。如果房客願意花錢裝潢,一定要先和房東約定好,看租約期滿後,房東是否願意買下裝潢、或是多承租幾年、或給予租金優惠,之後再決定裝潢格局和費用,而在裝潢好之後,記得要保留單據,將來搬遷時才不會發生糾紛。

9.契約內容務必清楚明確

若談妥租金、決定承租後,在交付訂金時,應要求房東先開立訂金收據,以免房東收了錢後,又拒絕承租。簽約前,也可要求房東出示所有權狀以確定是屋主本人。曹筱筠表示,房屋所有權在房東身上,加上透過簽訂租賃契約,才可確保房客的居住權益。詳細的契約內容,應包括租屋地址、租金金額、房東與房客雙方姓名、身分證字號跟聯絡電話、起租日及付租日期等。至於承租條件,也要載明在契約內,像是房東提供的設備有哪些,如液晶電視、電冰箱,以及水電費如何計算、繳納等,避免口說無憑。最好先拍照存證屋內狀況,以供返還租屋回復原狀的參考。

10.租金可抵扣綜合所得稅

若是採用列舉方式申報個人綜合所得稅的租客,每年每戶可申報12萬元的房租扣除額,但必須附上承租房屋及支付租金的證明文件,像是租賃契約書或其他足資證明文件,以及房租付款證明影本,例如匯款單、存摺影本、自動櫃員機轉帳交易明細表或房東簽收之收據等。如果要列舉租金支出來報稅,一定要寫入租賃契約中,並建議將契約拿到法院公證,證明房東願意申報租賃所得。

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聰明賺海外刷卡3%回饋金
撰文/許瀞文/ Money錢雜誌
信用卡現金回饋的戰場從國內延燒到海外,有銀行推出海外刷卡3%的現金回饋,若持卡人所到地區的貨幣現階段為弱勢貨幣,刷卡就能匯率、現金回饋兩頭賺。

日幣貶值,帶動國人遊日風潮,雖然農曆年假剛過,但計畫3月到日本賞櫻的人仍不在少數,許多航空公司機位早已銷售一空;國內各家信用卡發卡銀行也看準國人海外旅遊商機,推出一波波海外刷卡消費現金回饋,最高有3%的優惠。

3%回饋看起來好誘人,但要如何賺到?首先銀行的活動內容要看清楚,不是刷了卡就有3%回饋。銀行會分消費區間,且有基本達成額度,其實3%沒那麼好賺。

目前,推出現金回饋最大方的是,國泰世華銀行的現金回饋御璽卡及元大銀行的鑽金卡,兩者皆針對海外刷卡給出3%回饋金。

扣海外刷卡手續費 回饋金僅剩1.5%

其中,國泰世華的現金回饋御璽卡規定較寬鬆,海外消費滿台幣1萬元就能給3%的現金回饋,也沒有限定刷卡區域,堪稱是現階段海外消費最好用的一張卡。不過提醒卡友,須先上網登錄,才能賺到3%的回饋金。

同樣也給3%回饋金的元大銀行鑽金卡,則有限定刷卡區域,且須消費超過2萬元才能回饋達3%,消費不滿2萬元則是回饋2.2%。元大銀行信用卡經理黃琪婷表示,第1季限定的刷卡區域為日本及韓國,第2季則主打泰國、新加坡、馬來西亞,每季都會依據不同熱門旅遊景點給予優惠,持卡人可多留意。

再者,海外刷卡因為是外幣消費,中間經過匯率的換算,銀行及國際組織都會收取一些手續費,兩者合計為1.5%,各家銀行皆相同。所以,銀行打出3%的現金回饋費率,要先扣除1.5%的手續費,剩下才是持卡人賺的回饋金。若以回饋金3%計算,扣除手續費後只剩1.5%;如果現金回饋只有1%,就代表持卡人還要付出0.5%的手續費,並非完全不用負擔。

當地貨幣比台幣弱 刷卡才能賺匯差

那麼,出國刷有高額回饋金的信用卡就真的都賺嗎?這也不一定,因為海外刷卡牽涉到匯率轉換,要先了解所在地區的貨幣目前是強勢或弱勢,才會知道刷卡是否有利。

全球貨幣幾乎都是以兌換美元為基準,因此必須要看該國貨幣兌美金弱勢的幅度,然後和台幣兌美金弱勢的幅度做比較,若該國貨幣兌美金貶值幅度比台幣兌美金貶得還要多,再搭配信用卡優惠,如此就能匯差、信用卡回饋金都賺到。

舉例來說,日幣兌美金一直在貶值,若在日本刷卡當天,1日幣兌美金為0.0084,刷了總計日幣10萬元,換算成美金為844元;但信用卡是以入帳日計算匯率,入帳日當天日幣持續走貶,1日幣兌美金為0.0082,僅值美金820元,持卡人就賺到24美元,相當於757元台幣(以1美金兌台幣31.545計算)。

不過,海外刷卡到最後都是換成台幣計算,也要觀察這段時間台幣與日圓間兌美元的強弱情形,若該段時間台幣與美金走勢並無太大變動,持卡人就能賺到日圓貶值的好處;反之如果這段時間台幣兌美金也一直走貶,甚至幅度超過日幣,持卡人不見得能占到便宜。

但以目前全球貨幣競貶,僅有美金獨強的狀況來看,到香港、美國兩地消費以信用卡支付,並不划算。

除美元正處於強勢升值外,因為港幣緊盯美元,此將讓消費者收到帳單後,感覺東西變貴。其實價格本身沒有變化,只是匯率變動讓人有這樣的錯覺。因而前往貨幣升值的國家旅遊,可以先行兌換外幣,減少刷卡次數。

海外消費 刷卡注意簽單貨幣

另外,第一銀行信用卡處處長蔡淑慧提醒持卡人,到海外消費,一定要注意簽單上的貨幣是否只有當地貨幣。她分享了自己的案例:某次到大陸旅行,簽單上同時有人民幣及台幣的消費金額,她並沒有特別提出質疑,直接簽下簽單。

等回台收到信用卡帳單後才發現,該筆消費貴得嚇人,進一步了解才知道,當時商家已經將匯率換成台幣計算,還加上了換匯的手續費。對持卡人來說,不僅要支出台幣換匯手續費,還要再另付一筆給原發卡行的手續費。而直到現在該筆消費還被銀行列為爭議款,尚未解決。

「若發現簽單上同時有台幣及外幣的金額,就表示金額已經被換成台幣了,千萬不要輕易簽名。」蔡淑慧強調。

值得注意的是,銀行推出的優惠活動,多數以1季,也就是3個月為單位,因此出遊前最好先查詢、並做好功課,到了當地才知道該使用哪張信用卡消費。

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